Sollte man jetzt eine Immobilie kaufen ?

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Sollte man jetzt eine Immobilie kaufen?

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten beiden Jahren gewandelt.
Das geänderte Umfeld lässt Häuser und Wohnungen länger am Markt, während auch mehr Objekte auf den Markt kommen.
Ist deshalb jetzt der richtige Zeitpunkt zu kaufen?

Die Situation:

Gestiegene Zinsen, strengere Kreditvergaberegeln und die noch immer hohen Preise haben den Traum vieler Menschen von der eigenen Immobilie schwieriger gemacht.
Jedoch dieses Umfeld bietet auch Chancen für die Käufer.

Die große Euphorie bei Verkäufern ist sicherlich momentan vorbei. Kaufinteressenten haben wieder mehr Zeit das Traumobjekt genau zu prüfen, in den vergangenen Jahren war dafür schlicht oft keine Zeit.

Die Konsequenz:

Weil die Nachfrage zurückgegangen ist, kommen viele Objekte jetzt zu anderen Preisen auf den Markt, bzw. werden mit der Zeit im Preis reduziert. Deshalb ist verhandeln leichter geworden.

Auch die Rahmenbedingungen werden wieder freundlicher. Die Zinsen werden langsam wieder sinken, das ist in Fixzinskrediten auch bereits eingepreist.
Auch die strengen Kreditvergaberichtlinien werden früher oder später gelockert. Da dann jedoch die Nachfrage anspringen wird, spricht auch das für den Kauf jetzt.

Die Zukunft:

Es wird aktuell auch weniger gebaut, diese Objekte fehlen in 1-2 Jahren am Markt, Wien wächst ja weiterhin, also werden die Preise wieder anziehen. Das gilt auch für die Mieten und spricht damit auch für den Kauf einer Vorsorgewohnung. Günstiger wird es kaum noch.

Ich denke also, dass jetzt der richtige Moment ist eine Immobilie zu erwerben. Und das zu einem fairen Preis.

Im Nationalrat wurden am 20. März erste konkrete Maßnahmen zur Belebung der Baukonjunktur beschlossen.
Unter anderem die temporäre Streichung der Eintragungsgebühr in das Grundbuch, siehe mein Blogbeitrag:

https://www.steinhoff-immobilien.at/keine-eintragungsgebuehr-mehr-im-grundbuch-die-details/

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

https://www.steinhoff-immobilien.at/der-kaufvertrag-wie-laeuft-das-ab-welche-schritte-sind-zu-setzen/

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Ich freue mich von Ihnen zu hören Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Keine Eintragungsgebühr mehr im Grundbuch, die Details

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Eintragungsgebühr

Keine Eintragungsgebühr mehr im Grundbuch, die Details

Im Nationalrat wurden heute 20.3. erste konkrete Maßnahmen zur Belebung der Baukonjunktur beschlossen. Dazu zählt unter anderem, dass bis zum 1. Juli 2026 vor allem

Eintragungen in das Grundbuch für den entgeltlichen Eigentumserwerb an Wohnimmobilien und
Eintragungen von Pfandrechten für Kredite, die zum Erwerb oder zur Sanierung solcher Wohnimmobilien dienen, von den Eintragungsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz befreit werden sollen.
Wichtig: Der Antrag auf die Eintragung kann aus technischen Gründen aber erst nach dem 30. Juni 2024 gestellt werden. Die Gebührenbefreiung gilt aber bereits für alle entgeltlichen Rechtsgeschäfte, die ab dem 1. April 2024 geschlossen werden. Voraussetzung ist, der Antrag trifft vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht ein.

Achtung: Die Gebührenbefreiung fällt nachträglich weg, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung das Eigentumsrecht aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt. Darüber hinaus wurde heute im Nationalrat auch eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude, die vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden, in den ersten drei Jahren mit dem dreifachen AfA-Satz (= 4,5%) beschlossen, sofern diese dem „Gebäudestandard Bronze“ entsprechen (Voraussetzung für klimaaktiv BRONZE ist die Einhaltung aller klimaaktiv Muss-Kriterien. Die Muss-Kriterien definieren die Mindestanforderungen eines nachhaltigen Gebäudes basierend auf dem klimaaktiv Gebäudestandard. https://www.klimaaktiv.at/bauen-sanieren/gebaeudedeklaration/klimaaktivbronze.html )

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

Der Kaufvertrag, wie läuft das ab, welche Schritte sind zu setzen?

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Bestellerprinzip, was bedeutet das?

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Bestellerprinzip, was bedeutet das?

Das Bestellerprinzip – eigentlich „Erstauftraggeberprinzip“ – hat vor seiner Einführung, an der in Österreich Jahrelang herumgedoktert wurde, in der Branche große Wellen geschlagen. Aber was bedeutet es und wie hat sich seit der Einführung der Markt aus Sicht eines kleinen Maklers verändert?

Das Gesetz besagt, dass die Maklergebühren ausschließlich und vollständig vom ersten Auftraggeber des Maklers zu bezahlen sind. Wer ist das? In der Regel der Vermieter, der mich beauftragt sein Objekt zu vermieten. Aber es ist natürlich auch möglich, dass eine Wohnungssuchende mich beauftragt, etwas zu finden, dann ist sie Provisionspflichtig, aber auch nur, wenn ich beweisen kann, dass ich vor Ihrem Auftrag die Wohnung noch nicht im Programm hatte. Ist mir auch noch nicht passiert.

Viel wurde von Umgehungsversuchen geredet, ich hatte am Anfang genau einen Abgeber, der gefragt hat, ob da nicht was geht. Meine Antwort darauf lautet (und lautete) „Nein, tut es nicht“ und das Thema war gelöst. Erfreulicherweise dürften sich fast alle Marktteilnehmer an die neue Gesetzeslage halten, alles andere wäre fatal, da ganz schlecht für den Ruf der gesamten Branche.

Ich habe seit der Einführung des neuen Gesetzes mehr Objekte bekommen, da viele Kollegen die Vermietung nicht mehr machen wollen. Da nur mehr der Vermieter zahlt, ist das Honorar natürlich gesunken, dadurch, dass ich mehr Objekte habe, konnte ich das aber kompensieren. Den Vermietern ist unsere Arbeit das Geld wert, das bestätigt natürlich auch den eigenen Weg.

Für Wohnungssuchende ist es jetzt unter Umständen schwieriger zu Terminen zu kommen, da Einzeltermine gerade bei günstigen Wohnungen nicht mehr die Regel sind und es findet bereits vor dem Termin eine stärkere Selektion statt. Auch sind Wochenendtermine sicher nicht mehr so leicht zu bekommen wie früher, das klingt hart, aber der Interessent ist nicht mehr mein Kunde, da ich bin kein Doppelmakler mehr bin, der beide Interessen zu vertreten hat. Nicht mehr Vermieter und Mieter sind gemeinsam Kunden, sondern ausschließlich der Vermieter, dessen Interessen ich wahren muss. Meiner Meinung nach wäre es sinnvoller gewesen, die Provision 1:1 zwischen Vermieter und Mieter zu teilen und damit den Doppelmakler zu erhalten und dem Mieter eine rechtliche Verbindlichkeit im Hinblick auf die Wahrung seiner Interessen zu erhalten. Aber das war und ist eine politische Entscheidung.

Bestellerprinzip

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Mietrechtsgesetz (MRG)

 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Die Zinsen steigen, wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

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Wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

Aufgrund der Inflation und den steigenden Zinsen in den USA, wird die EZB gezwungen sein, die Zinsen im Euroraum nochmals anzuheben. Gut für Sparer, schlecht für Kreditnehmer. Wer seinen Kredit nicht fixverzinst hat, wird tiefer in die Tasche greifen müssen. Das wird nicht nur auf die direkt Betroffenen Auswirkungen haben, sondern auch auf den Markt an sich.

Die niedrigen Zinsen, man sprach schon von „geschenktem Geld“, haben die Immobilienpreise in Österreich explodieren lassen. Damit dürfte erstmal Schluss sein. Steigenden Zinsen in Kombination mit den neuen Vergaberichtlinien für Kredite machen es schwerer Kredite zu bekommen, und wenn man einen hat, natürlich schwerer diesen zu bedienen. Dazu kommen die Altkredite mit variabler Verzinsung; hier ist zu befürchten, dass viele Häuslbauer und Wohnungskäufer in Kombination mit der hohen Inflation Probleme bekommen werden ihre Raten zu tilgen – ein Teufelskreis. Zum Vergleich: 2021 hat man Kredite um 0,25 % bekommen, heute sind es deutlich über 2 % – Tendenz steigend.

Experten rechnen bei variablen Zinsen mit ca. 3,5 % Mitte 2023, das wird ein Problem.

Waren bei 450.000.- bei einem Prozent € 375.- Zinsen im Monat fällig, wären es bei 3,5% € 1.312.-.

Das könnte zu sinkenden Immobilienpreisen führen, da auf einmal mehr Immobilien auf den Markt gebracht werden (müssen) und gleichzeitig weniger Käufer da sind. Dass die Nachfrage zurückgeht, merke ich stark seit Anfang September; ob es sich hier um einen Seitwärts- oder bereits eine Abwärtsbewegung handelt, ist momentan noch schwer zu sagen.

Die Verkäufe sind in den ersten beiden Quartalen deutlich zurückgegangen, dieser Trend hat sich seit August verstärkt. Von Jänner bis Ende Oktober 2022 gab es nur noch etwas mehr als 121.000 Transaktionen im Eigentumsbereich, in den Monaten Jänner bis Oktober 2021 ca. 135.000. Der stärkste Einbruch hat im 3. Quartal stattgefunden (Quelle: Immounited). Auch die Preise steigen so gut wie nicht mehr.

Immerhin gibt es immer noch Menschen mit ausreichend Liquidität und Immobilien sind die einzig wertstabile Investition mit Rendite – Gold ist sicher schön anzusehen, wirft aber monatlich nichts ab. Außerdem sind natürlich steigenden Zinsen schlecht für den Goldkurs.

Anderseits ist nicht jede Immobilie als Anlage geeignet, weshalb gerade Wohnimmobilien mit Förderungen (oder überhaupt Altbauten – Vergleich: Blogbeitrag Vermietung), die auf den Markt kommen, die Preise drücken können.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

Ich habe keine Glaskugel, der große Boom ist aber vorerst gestoppt, da bin ich mir sicher.

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

Über die Google Fragefunktion wurde ich gefragt, wie man vorgeht wenn im Grundbuch ein altes Pfandrecht zu Gunsten einer bereits verstorbenen Person ist, über die man nichts in Erfahrung bringen kann.

Ich bin bei einem ähnlichen Fall so vorgegangen.

Über das BG Mödling – die Liegenschaft ist in Breitenfurt – , habe ich die entsprechenden Verträge gesucht, eine Pfandurkunde gab es zwar nicht – aber einen Kaufvertrag, Übergabeverträge und Ähnliches. Auch eine Spur zu einem Sohn in Deutschland, leider waren das alles Sackgassen.

Ein sehr freundlicher Rechtspfleger des BG Mödling hat herausgefunden, wo die Dame verstorben ist. Fünfhaus, ich bin zu diesem BG gefahren. Dort wurde mir dann auch geholfen und nach einigen Tagen wusste ich, dass die Verlassenschaft ohne Erben und mit Schulden geendet hat. Damit habe ich mir das Erben suchen erspart, und das Gericht hat einen Gerichtskommissär (einen Notar) beauftragt die Verlassenschaft quasi nochmal abzuwickeln und so habe ich dann die Lastenfreistellung bekommen…. war ein bisserl mühsam und es gibt da wohl auch kein Patentrezept.

Wenn es potentielle Erben gibt, muss man die suchen. Das kann schwierig werden.

Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht was tun?

Der Link zu meinem Blog über das Grundbuch kann vielleicht helfen.

Das Grundbuch, was steht dort?

War nicht ganz einfach, mit ein wenig Detektivarbeit aber zu lösen!

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Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

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Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bringt einige Veränderungen für Eigentümer und Verwalter; die große Revolution blieb aber aus

 

Die für Eigentümer und Verwalter wichtigsten Änderung sind:

  • Ab dem 01.07.2022 gilt für alle WEG-Anlagen, dass eine Mindestrücklage gebildet werden muss. Diese beträgt € 0,90 pro m². In vielen Häusern wird das teilweise massive Erhöhungen der monatlichen Kosten nach sich ziehen. Aufpassen müssen vorallem aber auch eigenverwaltete Anlagen (d.h. Anlagen bei denen keine Hausverwaltung bestellt ist, sondern die Miteigentümer die Liegenschaft selbst verwalten), da bei diesen bisher meistens gar keine Rücklage gebildet wurde.

 

  • Wichtig ist die Änderung bei den notwendigen Mehrheiten bei Abstimmungen. Bei Beschlüssen mit Mehrheit reichen in Zukunft 2/3 der abgegebenen Stimmen. Bisher wurde immer in Relation zu allen Miteigentumsanteilen gerechnet, wobei Stimmenthaltungen als Contra-Stimmen gezählt werden mussten. Nun reichen wie gesagt entweder 2/3 der abgegebenen Stimmen oder die Mehrheit aller Anteile. Damit will man offenbar „Bremsern“, die gegen alle Änderungen (und Investitionen) sind, die Macht nehmen und vor allem die Eigentümer zur Teilnahme an Abstimmungen bewegen (in der Praxis werden Eigentümerversammlungen nur sehr spärlich besucht).

Hier unser Link zum Blog Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

  • E-Ladestationen und Photovoltaik zählen ab dem 1.1.2022 zu den privilegierten Maßnahmen. Das bedeutet, dass die Zustimmung durch die übrigen Eigentümer nicht verweigert werden darf (es sei denn es gibt wichtige Interessen des Verweigernden). Auch hier darf man auf die Praxis gespannt sein, da gerade bei älteren Anlagen die Zuleitungen mitunter nicht beliebig viele E-Ladestationen erlauben und das Gesetz keine Regelung für den Fall vorsieht, dass ein Miteigentümer keine E-Ladestation mehr errichten kann, weil der Netzbetreiber dies verweigert.

 

  • Es gibt ab sofort eine Informationspflicht der Hausverwaltung über die Zustellanschriften der übrigen Miteigentümer. Da die Daten im Grundbuch ja nicht immer aktuell sind, eventuell nicht uninteressant in Liegenschaften mit hohem Anteil an Vermietern.

Hier der Link zu unserem Blog über das Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

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Der Kaufvertrag, wie läuft das ab, welche Schritte sind zu setzen?

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Diesmal ein Beitrag unseres Partners in rechtlichen Dingen, Mag. Erhard Donhoffer,

www.donhoffer.at

Nach Vorliegen der notwendigen Daten (Liegenschaft, Kaufpreis, Sozialversicherungsnummern, KYC-Formular) erstelle ich die Entwürfe für die Abwicklung der Transaktion.

Diese sind:

Kaufvertrag, Rangordnungsgesuch und Treuhandvereinbarung (dies ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen, den Verkäufern und mir, wann mit dem Kaufpreis was bezahlt werden darf und wann dieser (Rest-) Kaufpreis an die Verkäufer ausbezahlt werden darf. Im Falle einer Fremdfinanzierung benötige ich noch einen Ansprechpartner für die Treuhandübernahme gegenüber der Bank.

Der Kaufvertrag, was macht der Anwalt für mich?

Sollten die Verträge für alle Seiten passen, wird ein Termin für die Unterfertigung der Verträge vereinbart. Üblicherweise findet dieser in meiner Kanzlei statt, und kommt der Notar/die Notarin zu mir. Sollten Sie im Ausland unterschreiben wollen, wäre dies auch kein Problem. Dann müssten Sie mir einen Notar in Ihrer Nähe nennen, an den ich die Unterlagen schicken kann. In diesem Fall beachten Sie bitte unseren Blogeintrag zum Ausländergrunderwerb.

Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich, das Ausländergrunderwerbsgesetz

 

Nachdem ich die Verträge vom Notar zurück erhalten habe, trage ich als erstes die Rangordnung zur Veräußerung ein, damit nicht zwischen Unterfertigung und Eintragung des Eigentumsrecht eine zusätzliche Belastung im Grundbuch eingetragen werden kann.

Das Grundbuch, was steht dort?

 

Danach kümmere ich mich um die notwendigen Steuererklärungen (Grunderwerbssteuer (3,5%), gerichtliche Eintragungsgebühr (1,1%), Immobilienertragssteuer (betrifft die Verkäufer)).

 

Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen und die Steuererklärung erfolgt ist, stelle ich beim zuständigen Grundbuch den Antrag auf Eintragung Ihres Eigentumsrechts (sowie allenfalls auf Eintragung des Pfandrechts zugunsten der finanzierenden Bank).

Immobilienertragssteuer, was ist das?

 

Der Rechtsanwalt wird jedoch als Treuhänder für die beiden Parteien tätig. Diese vereinbaren mit ihm, dass nach vorliegen bestimmter Voraussetzungen (z.B.: die erfolgte Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch) der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird. Eine einseitige Änderung dieses Vertrages ist nicht möglich, sondern müssten einer solchen Änderung alle Parteien (einschließlich des Rechtsanwalts) dieser Änderung zustimmen. Im Falle, dass eine Partei eine solche Änderung wünscht, wird der Rechtsanwalt Sie über etwaige Risiken aufklären und Sie entsprechend beraten.

 

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Der Kaufvertrag, was macht der Anwalt für mich?

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Wozu brauche ich bei einem Kaufvertrag einen Rechtsanwalt

 

Viele werden sich schon die Frage gestellt haben, wozu sie bei der Abwicklung eines Kaufvertrages die Hilfe eines Rechtsanwalts brauchen. Den Vertrag könnte man ja auch mit einem Muster aus dem Internet selbst schreiben und die Durchführung beim Grundbuch könnte man doch selbst machen; Damit würde man sich doch viel Geld sparen?

Vom Wohntraum zum Eigenheim!

Die Errichtung und Abwicklung des Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt sichert jedoch beide Vertragsparteien ab. Der Rechtsanwalt ist verpflichtet bei der Errichtung eines Kaufvertrages (wenn nichts anderes vereinbart ist) die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen. Hinzu kommt, dass ein Rechtsanwalt aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung abschätzen kann, welche Regelungen im Hinblick auf Gewährleistung, Anfechtung etc. sinnvoll und möglich sind. Auch ist bei der Abwicklung eines Kaufvertrages über eine Liegenschaft einiges zu bedenken, was einem vielleich gar nicht bewusst ist:

  • wer muss alles über die Transaktion verständigt werden? Hausverwaltung, Gas- und Stromanbieter ist jedem klar. Aber dass auch die Gemeinde, das Finanzamt und unter Umständen ein Gemeindeverband verständigt werden muss, ist nicht mehr so offensichtlich;
  • Den Meisten ist klar, dass ich bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses einen Energieausweis benötige. Was aber, wenn ich das Haus abreißen und neu bauen will? Gilt das auch bei einer Garage, Lagerhalle oder einer Berghütte?

 

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Die wichtigste Funktion des Rechtsanwalts, ist aber die des Mittelsmannes bei der finanziellen Abwicklung des Kaufvertrages. Eigentum an einer Liegenschaft erwirbt seit Maria Theresia (richtig: die hat das Grundbuch in der mehr oder weniger noch immer bestehenden Form eingeführt, wodurch auch vielen Staaten, die ehemals zur Monarchie gehört haben, noch immer über das gleiche Grundbuchssystem verfügen) man in Österreich ausschließlich durch Eintragung in das Grundbuch. Wann soll daher der Kaufpreis fließen?! Wenn der Käufer vor Eintragung in das Grundbuch direkt an den Verkäufer bezahlt, geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer die Eintragung in das Grundbuch verhindert, oder vorher noch eine Hypothek auf die Liegenschaft aufnimmt. Zahlt der Käufer erst nach Eintragung in das Grundbuch, so riskiert der Verkäufer, dass er den Kaufpreis nie erhält (auch wenn das sehr theoretisch klingt, diese Fälle kommen in der Praxis öfter vor als man denkt!).

Das Grundbuch, was steht dort?

Der Rechtsanwalt wird jedoch als Treuhänder für die beiden Parteien tätig. Diese vereinbaren mit ihm, dass nach vorliegen bestimmter Voraussetzungen (z.B.: die erfolgte Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch) der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird. Eine einseitige Änderung dieses Vertrages ist nicht möglich, sondern müssten einer solchen Änderung alle Parteien (einschließlich des Rechtsanwalts) dieser Änderung zustimmen. Im Falle, dass eine Partei eine solche Änderung wünscht, wird der Rechtsanwalt Sie über etwaige Risiken aufklären und Sie entsprechend beraten.

 

Daneben erledigt der Rechtsanwalt für Sie die Berechnung und Bezahlung der Steuern und Abgaben (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Immobilienertragssteuer), sodass Sie sich darum nicht kümmern müssen. Auch die Verständigungen, die im Zuge der Abwicklung eines Kaufvertrages notwendig sind, erledigt der Rechtsanwalt für Sie.

Immobilienertragssteuer, was ist das?

 

Sollte es bei der Durchführung des Vertrages im Grundbuch zu Schwierigkeiten kommen (öfter als man glaubt sind Geburtsdaten falsch, oder die Rechtspfleger beanstanden sonst Vertragsbestimmungen) wird der Rechtsanwalt diese beheben um den Vertrag für Sie im Grundbuch durchzuführen.

Sie sehen: ein professioneller Vertragserrichter mag zwar Geld kosten, bewahrt Sie aber nicht nur im schlimmsten Fall vor dem Verlust des Kaufpreises bzw. der Liegenschaft, sondern sorgt auch dafür, dass Sie Ihr neuerworbenes Eigenheim genießen können, bzw. bereits beginnen können die mit dem Kaufpreis finanzierte Weltreise zu planen.

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Superädifikat und Baurecht, Bauen ohne den Grund zu besitzen!!

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Superädifikat

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Baurecht und Superädifikat:

Langfristig denkende Institutionen – wie die Kirche, Gemeinden, Stiftungen,… wollen Ihre Grundstücke nicht verkaufen, aber auch einen Profit ziehen. Viele Kaufinteressenten können sich die Grundstückspreise nicht mehr leisten, bzw. haben überhaupt kein  Interesse daran die Immobilie zu besitzen. Hierfür gibt es in Österreich im Wesentlichen 2 Möglichkeiten:

Das Superädifikat:

Ein Superädifikat ist ein Gebäude, das mit der Absicht erbaut wurde nicht auf Dauer zu bestehen bzw. leicht wieder abzutragen ist. Typisch wären hier Lagerhallen, Fischerhütten, Schuppen, Schrebergärten…ein Superädifikat kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Im Grundbuch ist das Superädifikat nicht ersichtlich, erst wenn die Immobilie verkauft wird, bedarf es der Hinterlegung der Urkunde bei Gericht.

Schmankerl am Rande zum Thema nicht auf Dauer und leicht abzutragen, die alte WU ist ein Superädifikat auf Gründen der ÖBB.

Theoretisch kann es weiterverkauft werden, dass sollte im Bestandsvertrag geregelt werden. Seit das Baurecht im privaten Bereich anwendbar ist, verliert das Superädifikat mehr und mehr an Bedeutung.  Aufpassen sollte man genau beim Vertrag, wie die Rückstellung geregelt ist. Sobald der Benützungsvertrag ausläuft, kann der Nutzer – sofern nichts anderes vereinbart wurde – verpflichtet werden, das Gebäude auf eigene Kosten wieder zu entfernen.

Sie sehen alles etwas schwammig, wir sind ja in Österreich

Das Baurecht:

Das Baurecht ist eindeutiger, hier ist das Gebäude auf Dauer angelegt. Wohnhäuser, Supermärkte, Hotels, werden heute so errichtet. Gesetzlich ist eine Dauer von 10 bis 100 Jahren möglich, hierfür wird ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Da ein Baurecht im Grundbuch eingetragen wird ist es sofort ersichtlich und transparenter für jeden Interessenten. Es kann Wohnungseigentum begründet und einzelne Wohnungen verkauft werden (Baurechtswohnungseigentums). Dadurch erhält der Käufer einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, jedoch nicht an der Liegenschaft.

Hier finden Sie Informationen zum Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

Im Baurechtsvertrag sollte festgelegt sein, wie hoch der Baurechtszins ist und was mit dem Gebäude nach Ablauf des Baurechts geschieht. Wird nichts vereinbart, so steht dem Bauberechtigten eine Ablöse zu, ein Viertel des Sachwertes.

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Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

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Immobilie in der Scheidung

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Scheidung und Ehewohnung

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

In unserem letzten Blogbeitrag haben wir uns mit Immobilien bei Trennungen in Partnerschaften ohne Trauschein befasst, diesmal schauen wir uns die Situation bei Eheleuten an.

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Immobilie in der Scheidung

Hier hat die Ehewohnung eine Sonderrolle, doch was bedeutet der Begriff überhaupt? Die Ehewohnung ist einfach der Ort, wo ein Ehepaar lebt. Theoretisch kann das auch ein Wohnmobil sein, in den USA üblicher als in Österreich. Das Chalet in der Schweiz wird wohl bei einer Scheidung auch heiß begehrt sein, ist aber normalerweise nicht der Lebensmittelpunkt, sondern eher ein Feriendomizil.

Wenn eine Immobilie als Ehewohnung dient, hat sie einen klaren Sonderstatus, sprich, man kann den (Ex)-Partner nicht so einfach rauswerfen, egal wem die Wohnung gehört bzw. wer Hauptmieter ist.

Hier kommt das dringende Wohnbedürfnis ins Spiel:

Von einem dringenden Wohnbedürfnis geht der Gesetzgeber immer dann aus, wenn der Ehegatte/die Ehegattin, der/die nicht Eigentümer/in ist, keine adäquate Wohnmöglichkeit zur Verfügung hat. Von der Villa in Perchtoldsdorf oder Grinzing in die 2-Zimmer Wohnung am Gürtel wäre also keine Option, vor allem wenn versorgungspflichtige Kinder mit umziehen müssten. Hier geht es auch um das Wohl der Kinder und die Überlegung, ihnen in dieser schwierigen Zeit nicht auch noch einen Wechsel der Schule, des Kindergartens,… zumuten zu müssen.

Wenn es dann um die Vermögensaufteilung geht, hat die Ehewohnung auch einen Sonderstatus. Sie kann nämlich in die Aufteilung fallen, obwohl einer der Partner „sie in die Ehe mitgebracht hat“. Zum Beispiel um dem „schwächeren“ Partner eine Sicherung seiner Existenz zu ermöglichen, auch hier geht es oft um das Wohl der Kinder.

Andere Immobilien, die vor der Ehe im Eigentum eines Partners standen, aber nicht als Ehewohnung genutzt werden, sind davon ausgenommen, sie behält der Eigentümer. Bei in der Ehe erworbenen Immobilien gilt die Gütertrennung. Davon ausgenommen sind in der Regel Erbschaften und Schenkungen, die einer der Ehepartner erhält. Auch Firmenimmobilien können hier ausgenommen sein.

Es ist möglich, bei der Eheschließung einen Vertrag über die Ehewohnung, für den Fall einer Scheidung abzuschließen. Nicht sehr romantisch, aber sinnvoll. Ob das hält, ist nicht sicher, schaden kann es aber nicht.

Immer interessant, der Blick ins Grundbuch

Das Grundbuch, was steht dort?

und bei Wohnung in den Wohnungseigentumsvertrag

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

 

Immobilie in der Scheidung

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