Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich, das Ausländergrunderwerbsgesetz

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Ausländergrunderwerb

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Ausländergrunderwerbsgesetz

Personen, die keine EU-Bürger oder solchen gleichgestellt sind, können nicht
einfach drauf los eine Liegenschaft in Österreich kaufen. Sie müssen vorher
einen Antrag stellen. Bei diesem Zulassungsverfahren wird geprüft, ob der Kauf
gegen die Interessen der Republik Österreich verstößt. Bei Wohnliegenschaften
ist das meist ein Formalakt, bei Firmenliegenschaften oder gar Liegenschaften,
die im strategischen Interesse der Republik sind, sieht die Sache manchmal
anders aus.

Grundverkehrsbehördliche Genehmigung

Bei normalen Wohnobjekten ist die grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Bundesländersache. Es gibt also 9 unterschiedliche Grunderwerbsgesetze, die
sich, außer in Wien, in zwei Teile Gliedern:
1. Ausländergrundverkehr
2. Grundverkehr mit land- und/oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
(grüner Grundverkehr)

In Wien gibt es keinen grünen Grundverkehr, sondern nur den
Ausländergrundverkehr. In Bezug auf Ausländergrunderwerb sehen die
Grundverkehrsgesetze im Grunde dieselben Voraussetzungen für eine positive
Bewilligung vor:

1. Es besteht volkswirtschaftliches Interesse.
2. Es besteht soziales Interesse.
3. Es darf öffentlichen Interessen nicht zuwiderlaufen (Staatssicherheit,
Militär, sicherheitspolizeiliche Interessen etc.).

Ausländergrunderwerb in Wien

In Wien ist die MA 35 für die Genehmigungen zuständig. Ein Antrag wird
normalerweise bewilligt, wenn der Nicht-EU-Bürger schon lange in Österreich
lebt und seinen Lebensmittelpunkt sowie seine Familie hier hat (seine Kinder
gehen hier in die Schule gehen etc.). Das wird also soziales Interesse bezeichnet.
Will ein Ausländer in Österreich einen Betrieb gründen oder hier in gehobener
Position arbeiten, besteht ein volkswirtschaftliches Interesse.

Ausnahmen
Wir wären nicht in Österreich, machten manche Bundesländer beim
Ausländergrunderwerbsgesetz keine Ausnahmen. So werden etwa in
Niederösterreich Türken mit EU-Bürgern gleichstellt (§ 1 NÖ
Grundverkehrsverordnung). Dort braucht also ein türkischer Staatsbürger keine
Genehmigung – in Wien schon. Natürlich ist das nicht die einzige Ausnahme.

Um sich im Paragrafendschungel einen Überblick zu schaffen ist profunde
Beratung nötig. Gerne stehe ich Ihnen für Aufklärung zur Verfügung.
Haben Sie weitere Fragen zum Ausländergrunderwerbsgesetz? Zögern Sie nicht,
sondern melden Sie sich ganz einfach bei mir unter +43 664 3848120 oder
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Als Immobilienmakler in den Bereichen Liesing und Mödling kenne ich diese
Bezirke wie meine Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich
Ihnen bei der Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Welcher Anwendungsbereich gilt für mich?
Um zu wissen, welche Regelungen für Sie als Vermieter gelten, müssen wir zuerst klarstellen, welche Wohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen und welcher Anwendungsbereich gilt. Dann können Sie sich die Frage stellen, ob sich die Vermietung unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen überhaupt lohnt.

Mietrechtsgesetz Aufgabe
Das Mietrechtsgesetz regelt im Wesentlichen das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Deshalb kommt fast jeder in Österreich lebende Mensch im Laufe seines Lebens damit in Berührung. Es soll die Mieter schützen und nachteilige, ihm widersprechende, Regelungen in Mietverträgen unwirksam machen. Es stellt jedoch auch die Pflichten der Mieter dar und auf welche Rechte Vermieter bestehen können.

Mietrechtsgesetz Geltungsbereiche
Prinzipiell gilt das Mietrechtsgesetz für alle Mietobjekte (privat oder gewerblich), die in Immobilien mit mehr als zwei zu vermietenden Einheiten untergebracht sind. Für Einfamilien- und  Doppelhäuser gilt es nicht, hier gibt es aber Ausnahmen (die sogenannte Nichtanwendung, s. u.).

Mietrechtsgesetz Anwendung
Die Anwendbarkeit ist in drei Gruppen geteilt. Wir unterscheiden zwischen:
1. Vollanwendung
2. Teilanwendung
3. und Nichtanwendung

Mietrechtsgesetz Vollanwendungsbereich
Dieser gilt bei:
• Wohnungen in Liegenschaften, die vor dem 30. Juni 1953 baubewilligt und ohne Förderungen durch die öffentliche Hand errichtet wurden.

• Eigentumswohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden.

• Wohnungen in geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen. Das gilt auch für geförderte Sanierungen.

Wir wären nicht in Österreich, gäbe es hier nicht schon die ersten Ausnahmen:

• Wenn das Förderdarlehen nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (1971 oder 1987) vorzeitig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall entfällt die im Mietrechtsgesetz geregelte Mietzinsbindung und der Vermieter kann einen angemessenen oder, unter Umständen sogar, freien Hauptmietzins verlangen. Ob es begünstigte Rückzahlungen gab, erfahren Mieter beim Wirtschaftsministerium.

• Dasselbe gilt auch für im 2. Weltkrieg zerstörte Gebäude, die entweder mit der alten Baubewilligung komplett neu errichtet, oder teilweise wiederaufgebaut wurden. Sofern das gefördert wurde und die Förderung „begünstigt“ zurückgezahlt wurde.

Eine Hilfe kann hier ein Blick ins Grundbuch sein, sicherer ist aber eine Abfrage bei der entsprechenden Behörde, wir machen das gerne für Sie

Das Grundbuch, was steht dort?

• Auch Wohnungen in Gebäuden mit Denkmalschutz fallen in diese Kategorie des „angemessenen“ Mietzins.

• Bei Wohnungen über 130m² gilt der Richtwert auch nicht, außer die Wohnung ist längere Zeit leer gestanden.

Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter erweiterten Kündigungsschutz und bei der Mietzinsbildung kommt der Richtwert zu Tragen. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich (z. B. in Wien aktuell 5,45/m² Nettomiete, aber auch hier gibt es Zu- und Abschläge je nach Beschaffenheit der Wohnung, Lage etc.). Zu beachten ist auch, dass es im Falle einer Befristung nochmal 25% Abzug gibt. Je nach Vertrag kommen verschiedene Fristen zum Einsatz, in denen Mieter die Miete überprüfen lassen und einklagen dürfen.

Mietrechtsgesetz Teilanwendungsbereich
Hier ist das Mietrechtsgesetz eingeschränkt anwendbar. Im Prinzip ist der Hauptunterschied die frei verhandelbare Mietzinsbildung, womit auch eine Befristung keinen Unterschied macht.

Der Nichtanwendungsbereich gilt:

• Wenn durch einen Dachgeschossausbau eine dritte Wohnung dazugekommen ist, zählt diese nicht zu den mehr als zwei Einheiten.
• Bei von Arbeitgebern gestellten Dienst- oder Werkswohnungen.
• Zweitwohnungen
• Bei Mietverhältnissen, die auf ein halbes Jahr oder kürzer befristet sind.
• Bei Ferienwohnungen
• Bei Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden.
• Bei Heimen, beispielsweise für Senioren, Schüler oder Studenten.

Mietrechtsgesetz Nichtanwendung
Sind in Immobilien weniger als drei zu vermietende Einheiten untergebracht so gilt die Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes. Also für Einfamilien- und Doppelhäuser.

Ich hoffe, Sie können Ihre Immobilie nun der entsprechenden Anwendbarkeit zuordnen. Wie Sie gelesen haben, hält das österreichische Mietrechtsgesetz unzählige Ausnahmen und zahlreiche Sonderregelungen für uns parat. Einzelne Vorschriften und deren Umsetzung werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

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Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

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Christian Steinhoff

Immobilienertragssteuer, was ist das?

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Immobilienertragssteuer, was ist das?

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Oft sprechen potentielle Verkäufer von der Spekulationssteuer, wenn sie die
Immobilienertragsteuer meinen. Auch Wohnungseigentümer sind oft überrascht,
wenn sie erfahren, dass sie beim Verkauf die Immo-ESt. zahlen müssen. Darum
ist es wichtig, sich Expertenrat einzuholen. Die Immobilienertragssteuer hat die
alte Spekulationssteuer abgelöst und regelt die Besteuerung von
Immobilientransaktionen. Prinzipiell wird zwischen Immobilienvermögen „alt“
und Immobilienvermögen „neu“ unterschieden.

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Immobilienertragsteuer Richtlinien:
Die wichtigste Regel ist zum Glück einfach zu merken: alle vor dem 31. März
2002 angeschafften Immobilien (es zählt der letzte entgeltliche Erwerb) gehören
zu Vermögen „alt“, alles danach zu Vermögen „neu“.

Den letzten entgeltlichen Erwerb finden Sie meist im Grundbuch, hier finden Sie                                                                                                                                                                                                  unsere Orientierungshilfe dazu.

Das Grundbuch, was steht dort?

Immobilienertragssteuer Berechnung:
Bei Vermögen „alt“ sind 4,2 % des Verkaufspreises fällig. Ein Beispiel: Sie
verkaufen eine Wohnung, zum Beispiel in Wien Liesing, welche Sie 1990 um
EUR 150.000,- gekauft haben, heute um EUR 250.000,- weiter. Nun hat der
Gewinn beim Vermögen „alt“ keine Auswirkungen. Sie müssen 4,2 % der EUR
250.000,- zahlen, in unserem Beispiel also EUR 10.500,-.

Anders verhält es sich, wenn Sie die Wohnung 2003 gekauft haben, dann gilt
Vermögen „neu“. In diesem Fall berechnen Sie den „Gewinn“, in unserem Fall
also EUR 100.000,-. Hiervon müssen Sie 30 % Immobilienertragssteuer zahlen,
also EUR 30.000,-

Immobilienertragsteuer umgehen?
Bei der Immobilienertragssteuer tricksen ist nicht empfehlenswert. Wir wären
nicht in Österreich, wenn es nicht einige Ausnahmen gäbe.

„Unsere Wohnung wird zu klein, muss ich für meine eigene Wohnung, mein Zuhause auch
Immobilienertragssteuer zahlen?“.
Nein, hier greift die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung

Die Immobilienertragssteuer entfällt, wenn Sie:
• die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend mindestens 2
Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben
• oder das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf
durchgehend 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde
• oder es sich um den Verkauf von Betriebsvermögen handelt.
Steinhoff Immobilien/Blogartikel „Immobilienertragsteuer“/28.5.2021

Der Gesetzgeber will die normale Familie nicht belasten. Auch Firmen, die Ihre
Geschäftsgrundlage mit dem Verkauf von Immobilien hat, sind befreit. Für diese
fallen dann sowieso Einkommenssteuern an.

Immobilienertragsteuer und Erbschaft
Wenn Sie ein Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen haben, fällt keine
Immobilienertragsteuer an. Bei einem Verkauf gelten die gleichen Regeln, als
hätten Sie das Objekt schon immer besessen.

Wann die Großeltern tatsächlich gekauft haben, finden Sie sofort im Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

Herstellerbefreiung
Sollten Sie das Objekt selbst hergestellt und innerhalb der letzten 10 Jahre nicht
vermietet haben, ist das Gebäude von der Immobilienertragssteuer befreit. Zu
beachten ist dabei jedoch, dass nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück,
befreit ist.

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Energieausweis und Elektrobefund

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2008 wurde es beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Österreich zur Pflicht einen Energieausweis vorzuweisen. Um den Energieausweis zu erstellen berechnet ein Ziviltechniker den ungefähren Heizwärmebedarf eines Gebäudes. So kann er dem zukünftigen Nutzer einen kleinen Überblick geben, wie es um die Isolierung des Gebäudes bestellt ist. Dies wiederum kann auf die Heizkosten schließen lassen.

Unser Blog zum Thema Immobilienverkauf:

Immobilienverkauf, worauf muss ich achten?

Energieausweis erstellen
In den meisten Fällen findet heutzutage keine Begehung durch den Sachverständigen statt. Daher ist der Energieausweis wirklich nur als Anhaltspunkt zu sehen. Viel aussagekräftiger wäre es, sich die Energierechnung des Vormieters anzusehen, sofern diese verfügbar ist. Sollte dieser nicht in einer Sauna gelebt haben, sind die Kosten wohl auch auf Sie übertragbar.

Energieausweis Erklärung
Im Energieausweis werden mehrere Parameter bestimmt, der bekannteste ist der Heizwärmebedarf, der HWB. Dieser beschreibt die Wärmemenge, die man einem Raum zuführen muss, um eine gewünschte Solltemperatur zu erreichen. Die Einheit dafür wird in kWh/m²a angegeben, also in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Energieklassen
In Energieausweisen findet man auch sogenannte Energieklassen, wie man sie vielleicht schon bei Elektrogeräten gesehen hat. Die Energieklassen reichen von A (also hervorragend und fast nicht erreichbar) bis F (meist komplett unsanierte Altbauten mit alten Fenstern). Alles von B bis D kann man getrost als normal bezeichnen.

Energieverbrauch berechnen
Sie können den ungefähren Energieverbrauch auch selbst berechnen. Multiplizieren Sie dafür die Wohnnutzfläche mit 1,25, um die Bruttogrundfläche (Wohnfläche inkl. Innen- und Außenmauern) zu erhalten. Diese Zahl wiederum wird mit dem angegebenen HWB-Wert multipliziert und ergibt so den Heizwärmebedarf in kWh/a, also Kilowattstunden pro Jahr.

Sollten Sie Ihre Immobilie vermieten, dann brauchen Sie in Österreich auch einen Elektrobefund!

Seit 2010 muss bei jeder Neuvermietung und bei Mietwohnungen prinzipiell alle 5 Jahre eine Überprüfung der elektrischen Anlage durchgeführt werden, ein verpflichtender Elektrobefund. Dieser soll einerseits Stromausfälle verhindern und natürlich auch das Risiko eines Stromunfalls senken. Nicht selten wurde eine Steckdose selber verlegt und nicht geerdet, oder eine Leitung mit beschädigter Isolierung eingesetzt.

Elektrobefund einholen
Ein konzessionierter Elektrikerbetrieb überprüft im Zuge des Elektrobefunds die Funktion und Wirksamkeit der Sicherungen, die Leitungen und Kabelanlage, sowie die elektrischen Betriebsmittel. Die hier anzuwendende Norm ist die ÖVENORM E 8101.

Unser Blog zum Mietrechtsgesetz (MRG)

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Elektrobefund Kosten
Die Durchführung kostet im Regelfall mehrere hundert Euro und ist oft von der Größe des Objekts abhängig. Auch wenn in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäusern gesetzlich keine Prüfung vorgeschrieben ist, sollten Sie alle 5 bis 10 Jahre einen Elektriker kommen lassen, der diesen Routinevorgang vornimmt. So lassen sich unnötige Unfälle vermeiden und Sie befinden sich auf der sicheren Seite.

Worauf Sie beim Vermieten achten sollten

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