Sollte man jetzt eine Immobilie kaufen ?

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Sollte man jetzt eine Immobilie kaufen?

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten beiden Jahren gewandelt.
Das geänderte Umfeld lässt Häuser und Wohnungen länger am Markt, während auch mehr Objekte auf den Markt kommen.
Ist deshalb jetzt der richtige Zeitpunkt zu kaufen?

Die Situation:

Gestiegene Zinsen, strengere Kreditvergaberegeln und die noch immer hohen Preise haben den Traum vieler Menschen von der eigenen Immobilie schwieriger gemacht.
Jedoch dieses Umfeld bietet auch Chancen für die Käufer.

Die große Euphorie bei Verkäufern ist sicherlich momentan vorbei. Kaufinteressenten haben wieder mehr Zeit das Traumobjekt genau zu prüfen, in den vergangenen Jahren war dafür schlicht oft keine Zeit.

Die Konsequenz:

Weil die Nachfrage zurückgegangen ist, kommen viele Objekte jetzt zu anderen Preisen auf den Markt, bzw. werden mit der Zeit im Preis reduziert. Deshalb ist verhandeln leichter geworden.

Auch die Rahmenbedingungen werden wieder freundlicher. Die Zinsen werden langsam wieder sinken, das ist in Fixzinskrediten auch bereits eingepreist.
Auch die strengen Kreditvergaberichtlinien werden früher oder später gelockert. Da dann jedoch die Nachfrage anspringen wird, spricht auch das für den Kauf jetzt.

Die Zukunft:

Es wird aktuell auch weniger gebaut, diese Objekte fehlen in 1-2 Jahren am Markt, Wien wächst ja weiterhin, also werden die Preise wieder anziehen. Das gilt auch für die Mieten und spricht damit auch für den Kauf einer Vorsorgewohnung. Günstiger wird es kaum noch.

Ich denke also, dass jetzt der richtige Moment ist eine Immobilie zu erwerben. Und das zu einem fairen Preis.

Im Nationalrat wurden am 20. März erste konkrete Maßnahmen zur Belebung der Baukonjunktur beschlossen.
Unter anderem die temporäre Streichung der Eintragungsgebühr in das Grundbuch, siehe mein Blogbeitrag:

https://www.steinhoff-immobilien.at/keine-eintragungsgebuehr-mehr-im-grundbuch-die-details/

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

https://www.steinhoff-immobilien.at/der-kaufvertrag-wie-laeuft-das-ab-welche-schritte-sind-zu-setzen/

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Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf und der Vermietung besonders hilfreich sein.

Ich freue mich von Ihnen zu hören Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Keine Eintragungsgebühr mehr im Grundbuch, die Details

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Eintragungsgebühr

Keine Eintragungsgebühr mehr im Grundbuch, die Details

Im Nationalrat wurden heute 20.3. erste konkrete Maßnahmen zur Belebung der Baukonjunktur beschlossen. Dazu zählt unter anderem, dass bis zum 1. Juli 2026 vor allem

Eintragungen in das Grundbuch für den entgeltlichen Eigentumserwerb an Wohnimmobilien und
Eintragungen von Pfandrechten für Kredite, die zum Erwerb oder zur Sanierung solcher Wohnimmobilien dienen, von den Eintragungsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz befreit werden sollen.
Wichtig: Der Antrag auf die Eintragung kann aus technischen Gründen aber erst nach dem 30. Juni 2024 gestellt werden. Die Gebührenbefreiung gilt aber bereits für alle entgeltlichen Rechtsgeschäfte, die ab dem 1. April 2024 geschlossen werden. Voraussetzung ist, der Antrag trifft vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht ein.

Achtung: Die Gebührenbefreiung fällt nachträglich weg, wenn innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung das Eigentumsrecht aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis wegfällt. Darüber hinaus wurde heute im Nationalrat auch eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit für Wohngebäude, die vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden, in den ersten drei Jahren mit dem dreifachen AfA-Satz (= 4,5%) beschlossen, sofern diese dem „Gebäudestandard Bronze“ entsprechen (Voraussetzung für klimaaktiv BRONZE ist die Einhaltung aller klimaaktiv Muss-Kriterien. Die Muss-Kriterien definieren die Mindestanforderungen eines nachhaltigen Gebäudes basierend auf dem klimaaktiv Gebäudestandard. https://www.klimaaktiv.at/bauen-sanieren/gebaeudedeklaration/klimaaktivbronze.html )

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Thema Kaufvertrag

Der Kaufvertrag, wie läuft das ab, welche Schritte sind zu setzen?

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Bestellerprinzip, was bedeutet das?

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Bestellerprinzip, was bedeutet das?

Das Bestellerprinzip – eigentlich „Erstauftraggeberprinzip“ – hat vor seiner Einführung, an der in Österreich Jahrelang herumgedoktert wurde, in der Branche große Wellen geschlagen. Aber was bedeutet es und wie hat sich seit der Einführung der Markt aus Sicht eines kleinen Maklers verändert?

Das Gesetz besagt, dass die Maklergebühren ausschließlich und vollständig vom ersten Auftraggeber des Maklers zu bezahlen sind. Wer ist das? In der Regel der Vermieter, der mich beauftragt sein Objekt zu vermieten. Aber es ist natürlich auch möglich, dass eine Wohnungssuchende mich beauftragt, etwas zu finden, dann ist sie Provisionspflichtig, aber auch nur, wenn ich beweisen kann, dass ich vor Ihrem Auftrag die Wohnung noch nicht im Programm hatte. Ist mir auch noch nicht passiert.

Viel wurde von Umgehungsversuchen geredet, ich hatte am Anfang genau einen Abgeber, der gefragt hat, ob da nicht was geht. Meine Antwort darauf lautet (und lautete) „Nein, tut es nicht“ und das Thema war gelöst. Erfreulicherweise dürften sich fast alle Marktteilnehmer an die neue Gesetzeslage halten, alles andere wäre fatal, da ganz schlecht für den Ruf der gesamten Branche.

Ich habe seit der Einführung des neuen Gesetzes mehr Objekte bekommen, da viele Kollegen die Vermietung nicht mehr machen wollen. Da nur mehr der Vermieter zahlt, ist das Honorar natürlich gesunken, dadurch, dass ich mehr Objekte habe, konnte ich das aber kompensieren. Den Vermietern ist unsere Arbeit das Geld wert, das bestätigt natürlich auch den eigenen Weg.

Für Wohnungssuchende ist es jetzt unter Umständen schwieriger zu Terminen zu kommen, da Einzeltermine gerade bei günstigen Wohnungen nicht mehr die Regel sind und es findet bereits vor dem Termin eine stärkere Selektion statt. Auch sind Wochenendtermine sicher nicht mehr so leicht zu bekommen wie früher, das klingt hart, aber der Interessent ist nicht mehr mein Kunde, da ich bin kein Doppelmakler mehr bin, der beide Interessen zu vertreten hat. Nicht mehr Vermieter und Mieter sind gemeinsam Kunden, sondern ausschließlich der Vermieter, dessen Interessen ich wahren muss. Meiner Meinung nach wäre es sinnvoller gewesen, die Provision 1:1 zwischen Vermieter und Mieter zu teilen und damit den Doppelmakler zu erhalten und dem Mieter eine rechtliche Verbindlichkeit im Hinblick auf die Wahrung seiner Interessen zu erhalten. Aber das war und ist eine politische Entscheidung.

Bestellerprinzip

Passend zum Thema mein Blogbeitrag zum Mietrechtsgesetz (MRG)

 

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Die Zinsen steigen, wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

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Wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

Aufgrund der Inflation und den steigenden Zinsen in den USA, wird die EZB gezwungen sein, die Zinsen im Euroraum nochmals anzuheben. Gut für Sparer, schlecht für Kreditnehmer. Wer seinen Kredit nicht fixverzinst hat, wird tiefer in die Tasche greifen müssen. Das wird nicht nur auf die direkt Betroffenen Auswirkungen haben, sondern auch auf den Markt an sich.

Die niedrigen Zinsen, man sprach schon von „geschenktem Geld“, haben die Immobilienpreise in Österreich explodieren lassen. Damit dürfte erstmal Schluss sein. Steigenden Zinsen in Kombination mit den neuen Vergaberichtlinien für Kredite machen es schwerer Kredite zu bekommen, und wenn man einen hat, natürlich schwerer diesen zu bedienen. Dazu kommen die Altkredite mit variabler Verzinsung; hier ist zu befürchten, dass viele Häuslbauer und Wohnungskäufer in Kombination mit der hohen Inflation Probleme bekommen werden ihre Raten zu tilgen – ein Teufelskreis. Zum Vergleich: 2021 hat man Kredite um 0,25 % bekommen, heute sind es deutlich über 2 % – Tendenz steigend.

Experten rechnen bei variablen Zinsen mit ca. 3,5 % Mitte 2023, das wird ein Problem.

Waren bei 450.000.- bei einem Prozent € 375.- Zinsen im Monat fällig, wären es bei 3,5% € 1.312.-.

Das könnte zu sinkenden Immobilienpreisen führen, da auf einmal mehr Immobilien auf den Markt gebracht werden (müssen) und gleichzeitig weniger Käufer da sind. Dass die Nachfrage zurückgeht, merke ich stark seit Anfang September; ob es sich hier um einen Seitwärts- oder bereits eine Abwärtsbewegung handelt, ist momentan noch schwer zu sagen.

Die Verkäufe sind in den ersten beiden Quartalen deutlich zurückgegangen, dieser Trend hat sich seit August verstärkt. Von Jänner bis Ende Oktober 2022 gab es nur noch etwas mehr als 121.000 Transaktionen im Eigentumsbereich, in den Monaten Jänner bis Oktober 2021 ca. 135.000. Der stärkste Einbruch hat im 3. Quartal stattgefunden (Quelle: Immounited). Auch die Preise steigen so gut wie nicht mehr.

Immerhin gibt es immer noch Menschen mit ausreichend Liquidität und Immobilien sind die einzig wertstabile Investition mit Rendite – Gold ist sicher schön anzusehen, wirft aber monatlich nichts ab. Außerdem sind natürlich steigenden Zinsen schlecht für den Goldkurs.

Anderseits ist nicht jede Immobilie als Anlage geeignet, weshalb gerade Wohnimmobilien mit Förderungen (oder überhaupt Altbauten – Vergleich: Blogbeitrag Vermietung), die auf den Markt kommen, die Preise drücken können.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Wohin geht die Reise bei den Immobilienpreisen?

Ich habe keine Glaskugel, der große Boom ist aber vorerst gestoppt, da bin ich mir sicher.

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

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Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht, was tun?

Über die Google Fragefunktion wurde ich gefragt, wie man vorgeht wenn im Grundbuch ein altes Pfandrecht zu Gunsten einer bereits verstorbenen Person ist, über die man nichts in Erfahrung bringen kann.

Ich bin bei einem ähnlichen Fall so vorgegangen.

Über das BG Mödling – die Liegenschaft ist in Breitenfurt – , habe ich die entsprechenden Verträge gesucht, eine Pfandurkunde gab es zwar nicht – aber einen Kaufvertrag, Übergabeverträge und Ähnliches. Auch eine Spur zu einem Sohn in Deutschland, leider waren das alles Sackgassen.

Ein sehr freundlicher Rechtspfleger des BG Mödling hat herausgefunden, wo die Dame verstorben ist. Fünfhaus, ich bin zu diesem BG gefahren. Dort wurde mir dann auch geholfen und nach einigen Tagen wusste ich, dass die Verlassenschaft ohne Erben und mit Schulden geendet hat. Damit habe ich mir das Erben suchen erspart, und das Gericht hat einen Gerichtskommissär (einen Notar) beauftragt die Verlassenschaft quasi nochmal abzuwickeln und so habe ich dann die Lastenfreistellung bekommen…. war ein bisserl mühsam und es gibt da wohl auch kein Patentrezept.

Wenn es potentielle Erben gibt, muss man die suchen. Das kann schwierig werden.

Im Grundbuch ist ein uraltes Pfandrecht was tun?

Der Link zu meinem Blog über das Grundbuch kann vielleicht helfen.

Das Grundbuch, was steht dort?

War nicht ganz einfach, mit ein wenig Detektivarbeit aber zu lösen!

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Immobilienverkauf, worauf muss ich achten?

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Immobilienverkauf worauf muss ich achten?

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Immobilienverkauf, worauf achten?

 

Die Marktwertanalyse kann natürlich über Vergleiche im Internet, den Immobilienpreisspiegel der WKO oder Gespräche vor Ort erfolgen, sicherer ist aber im Grundbuch die Verkäufe der letzten Monate zu analysieren und so seine Schlüsse zu ziehen.

Naturgemäß ist das bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern einfacher, wenn die Nachbarwohnung um die Summe x verkauft wurde, ist das leichter zu bewerten als ein Einfamilienhaus. Im Grundbuch stehen aber keine Quadratmeter, sondern Anteile. Ohne Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag geht hier nichts.

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Man sollte auch die letzten Protokolle und Vorausschau der Hausverwaltung organisieren, wenn gröbere Arbeiten anstehen die nicht durch die Rücklage gedeckt sind, mindert das natürlich den Wert.

Es handelt sich um ein Grundstück? Hier bestimmt die Verbaubarkeit neben der Lage den Preis:

Die Bauordnung, ein grober Überblick

Immobilienverkauf worauf muss ich achten?

Bei Einfamilienhäusern ist die Sache etwas schwieriger, wenn man da keine Erfahrungswerte hat wird es schwierig zu einem vernünftigen, marktkonformen Preis zu kommen. Wir helfen gerne weiter, nutzen Sie unser Bewertungstool:

Home

Wenn Klarheit über den Verkaufspreis besteht, sollte man sich informieren, ob und ich welche Form der Immobilienertragssteuer man fällt, anbei unser Leitfaden.

Immobilienertragssteuer, was ist das?

Immobilienverkauf worauf muss ich achten?

Nachdem die rechtlichen Themen geklärt sind, suchen wir den Käufer. Über das Netzwerk ist die eine Möglichkeit, Inserate die andere. Gute Fotos sind ganz wichtig, bitte nicht mit dem Handy, einen Plan entweder bei der Baupolizei besorgen oder zeichnen (lassen) zahlt sich in jedem Fall aus.

Beim Energieausweis haben wir Partner und helfen Ihnen gerne, bitte lesen Sie hier nach:

Energieausweis und Elektrobefund

Besichtigungstermine sind manchmal eine Herausforderung, der eine Interessent kommt trotz Bestätigung nicht, der nächste redet alles schlecht und weiß alles besser, behauptet steif und fest Dinge, die einfach nicht stimmen. Hier gilt es einen ruhigen Kopf zu behalten, sicherlich manchmal schwierig, vor Allem, wenn einen mit der Immobilie eine persönliche Geschichte verbindet.

Ist dann der richtige Kunde gefunden, geht´s nur mehr um den Vertrag. Den Vertragserrichter zahlt und bestimmt der Kunde. Kurz habe ich den Vertrag in diesem Beitrag angeschnitten, hier berate ich Sie gerne individuell:

Vom Wohntraum zum Eigenheim!

Sie sehen, man muss einiges beachten, wir nehmen Ihnen diese Punkte gerne ab und kümmern uns um alles, von der Aufnahme mit Schätzung bis zur Vertragsabwicklung und der Auszahlung des Kaufpreises auf Ihr Konto.

Ein ausführlicher Ratgeber zum Thema wartet zum Download auf Sie:

Ratgeber privater Immobilienverkauf

Wenn Sie Fragen zur Immobilenverkauf haben:
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Unser Blog in der Bezirkszeitung!

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Ihr Makler auf Rodaun in der Bezirkszeitung

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Fragen zu Immobilien und Miete gibt es viele, wir versuchen immer mehr davon aufzugreifen und zu beantworten.

Diesen Sommer hat mich Ernst-Georg Berger in der Bezirkszeitung Liesing zu einem Interview eingeladen und einen informativen und schönen Artikel über unseren neuen Immobilien-Blog geschrieben.

Ob die Verwirrungen des MRG, die Besonderheiten des Grundbuchs oder schwierige Themen wie Scheidung und Erbschaften, bei denen Immobilien dabei sind, ich versuche Fragen für interessierte Menschen zu beantworten.

Durch meine jahrelange Erfahrung in der Branche und die spezifische Kenntniss der Bezirke Liesing und Mödling kann ich auch bei Themen weiterhelfen, die es noch nicht in der Blog geschafft haben. Gerne nehme ich auch Ihre Anregungen auf und schreibe über ein Thema, dass Sie interessiert.

Der Blog soll Ihnen einen Mehrwert und Informationen rund um das Thema Immobilien geben, wenn Sie Fragen haben freue ich mich über Ihre E-Mail bzw. Ihren Anruf.

Lust auf MEHR? unter

https://epaper.meinbezirk.at/webreader/index.html?link=uDwVnAESVTa-wBtUnmxTSxU-1lBHrBVH

finden Sie den Bericht in der Bezirkszeitung Liesing

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Ihr Makler aus Rodaun in der Bezirkszeitung

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Vom Wohntraum zum Eigenheim!

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Viele Menschen träumen von den eigenen 4 Wänden, Immobilienbesitz gibt in unsicheren Zeiten eine gewisse Sicherheit.

Was ist beim Immobilienkauf zu beachten?

Ob Ihnen ein Haus, eine Wohnung gefällt, für Ihre zwecke passt, die Lage für Sie die richtige ist, diese Fragen können nur Sie beantworten.

Ist die Traumimmobile dann gefunden, sind einige Dinge zu beachten. Zuerst sollte immer der Blick ins Grundbuch stehen, ein seriöser Makler wird Ihnen einen Auszug ohne Ihr Nachfragen zukommen lassen. Es wurden schon Objekte angeboten ohne dass klar war, wer eigentlich der Eigentümer ist.

Hier eine kleine Orientierungshilfe:

Das Grundbuch, was steht dort?

Ist es eine Wohnung, ein Reihen bzw. Doppelhaus haben Sie es vermutlich mit „parifiziertem“ Wohnungseigentum zu tun, der Wohnungseigentumsvertrag ist in jedem Fall anzusehen.

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Und gleich passend dazu, unser Blog zur WEG-Novelle 2022

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

Marktrecherche werden Sie vermutlich betrieben haben, niemand will beim Immobilienkauf zu viel zahlen. Beim Kauf über Steinhoff-Immobilien stellen wir gerne Kaufverträge aus der Umgebung zur Verfügung, dann können Sie das ganz bequem prüfen. Bei Mehrfamilienhäusern sollte man auch die letzten Protokolle und Vorausschau der Hausverwaltung organisieren, wenn gröbere Arbeiten anstehen, die nicht durch die Rücklage gedeckt sind, mindert das natürlich den Wert. Das gilt auch für hohe Betriebskosten.

Mit Professionisten das Objekt zu besichtigen ist niemals ein Fehler, wir ermuntern die Interessenten sogar dazu! Es zahlt sich aus. Auch der Energieausweis verrät oft viel über Ihr neues zu Hause, zum Beispiel die Bauart und die zu erwartenden Heizkosten, auch hierzu habe ich ein paar Punkte aufgeschrieben:

Energieausweis und Elektrobefund

Wenn Sie sich für ein Grundstück und selber Bauen entscheiden, könnte das für Sie interessant sein.

Die Bauordnung, ein grober Überblick

Wenn Sie eine Wohnung zum Vermieten kaufen wollen, dann sollten Sie sich genau über die Vermietbarkeit und über die Mietzinsbildung bei dem Objekt informieren, auch hierzu haben wir eine kleine Orientierungshilfe erstellt.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Ist alles geklärt, muss ein Vertrag erstellt werden. In der Regel beauftragt den Vertragserrichter, egal ob Anwalt oder Notar, der Käufer. Er trägt auch die Kosten. Üblich sind 1,5% des Kaufpreises plus Barauslagen und Ust., hier kann man aber oft verhandeln. Wir haben einen Partner, www.donhoffer.at, den wir gerne weiterempfehlen.

Die anderen Kaufnebenkosten betragen:

3,5 % Grunderwerbssteuer,

1,1% Eintragung ins Grundbuch,

3% plus Ust. Vermittlungshonorar,

Die Kosten Ihrer Bank müssen Sie direkt dort erfragen.

Im Wesentlich muss ein Kaufvertrag lediglich wenige Punkte enthalten: die Vertragsparteien, den Kaufgegenstand (die Wohnung oder die Liegenschaft), den Kaufpreis und eine sogenannte „Aufsandungserklärung“ – die Erklärung der verkaufenden Partei, dass das Eigentumsrecht der kaufenden Partei im Grundbuch eingetragen werden darf.

Daneben gibt es noch etliche Regelungen, die entweder sinnvoll sind (z.B. wann bekommt der Verkäufer sein Geld, die Bestellung des Rechtsanwalts zum Treuhänder etc.) oder ratsam sind. Über ein Treuhandkonto haftet der Vertragserrichter für das Geld und beide Seiten sind abgesichert.

Beim Kauf von Wohnungseigentumsobjekten, sollte der Vertragserrichter auch über den Inhalt des Wohnungseigentumsvertrags und etwaiger Zusatzvereinbarungen aufklären. Auch in diesen Verträgen können sich mehr oder weniger erfreuliche Überraschungen verbergen.

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