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Welcher Anwendungsbereich gilt für mich?
Um zu wissen, welche Regelungen für Sie als Vermieter gelten, müssen wir zuerst klarstellen, welche Wohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen und welcher Anwendungsbereich gilt. Dann können Sie sich die Frage stellen, ob sich die Vermietung unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen überhaupt lohnt.
Mietrechtsgesetz Aufgabe
Das Mietrechtsgesetz regelt im Wesentlichen das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Deshalb kommt fast jeder in Österreich lebende Mensch im Laufe seines Lebens damit in Berührung. Es soll die Mieter schützen und nachteilige, ihm widersprechende, Regelungen in Mietverträgen unwirksam machen. Es stellt jedoch auch die Pflichten der Mieter dar und auf welche Rechte Vermieter bestehen können.
Mietrechtsgesetz Geltungsbereiche
Prinzipiell gilt das Mietrechtsgesetz für alle Mietobjekte (privat oder gewerblich), die in Immobilien mit mehr als zwei zu vermietenden Einheiten untergebracht sind. Für Einfamilien- und Doppelhäuser gilt es nicht, hier gibt es aber Ausnahmen (die sogenannte Nichtanwendung, s. u.).
Mietrechtsgesetz Anwendung
Die Anwendbarkeit ist in drei Gruppen geteilt. Wir unterscheiden zwischen:
1. Vollanwendung
2. Teilanwendung
3. und Nichtanwendung
Mietrechtsgesetz Vollanwendungsbereich
Dieser gilt bei:
• Wohnungen in Liegenschaften, die vor dem 30. Juni 1953 baubewilligt und ohne Förderungen durch die öffentliche Hand errichtet wurden.
• Eigentumswohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden.
• Wohnungen in geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen. Das gilt auch für geförderte Sanierungen.
Wir wären nicht in Österreich, gäbe es hier nicht schon die ersten Ausnahmen:
• Wenn das Förderdarlehen nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (1971 oder 1987) vorzeitig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall entfällt die im Mietrechtsgesetz geregelte Mietzinsbindung und der Vermieter kann einen angemessenen oder, unter Umständen sogar, freien Hauptmietzins verlangen. Ob es begünstigte Rückzahlungen gab, erfahren Mieter beim Wirtschaftsministerium.
• Dasselbe gilt auch für im 2. Weltkrieg zerstörte Gebäude, die entweder mit der alten Baubewilligung komplett neu errichtet, oder teilweise wiederaufgebaut wurden. Sofern das gefördert wurde und die Förderung „begünstigt“ zurückgezahlt wurde.
Eine Hilfe kann hier ein Blick ins Grundbuch sein, sicherer ist aber eine Abfrage bei der entsprechenden Behörde, wir machen das gerne für Sie
• Auch Wohnungen in Gebäuden mit Denkmalschutz fallen in diese Kategorie des „angemessenen“ Mietzins.
• Bei Wohnungen über 130m² gilt der Richtwert auch nicht, außer die Wohnung ist längere Zeit leer gestanden.
Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter erweiterten Kündigungsschutz und bei der Mietzinsbildung kommt der Richtwert zu Tragen. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich (z. B. in Wien aktuell 5,45/m² Nettomiete, aber auch hier gibt es Zu- und Abschläge je nach Beschaffenheit der Wohnung, Lage etc.). Zu beachten ist auch, dass es im Falle einer Befristung nochmal 25% Abzug gibt. Je nach Vertrag kommen verschiedene Fristen zum Einsatz, in denen Mieter die Miete überprüfen lassen und einklagen dürfen.
Mietrechtsgesetz Teilanwendungsbereich
Hier ist das Mietrechtsgesetz eingeschränkt anwendbar. Im Prinzip ist der Hauptunterschied die frei verhandelbare Mietzinsbildung, womit auch eine Befristung keinen Unterschied macht.
Der Nichtanwendungsbereich gilt:
• Wenn durch einen Dachgeschossausbau eine dritte Wohnung dazugekommen ist, zählt diese nicht zu den mehr als zwei Einheiten.
• Bei von Arbeitgebern gestellten Dienst- oder Werkswohnungen.
• Zweitwohnungen
• Bei Mietverhältnissen, die auf ein halbes Jahr oder kürzer befristet sind.
• Bei Ferienwohnungen
• Bei Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden.
• Bei Heimen, beispielsweise für Senioren, Schüler oder Studenten.
Mietrechtsgesetz Nichtanwendung
Sind in Immobilien weniger als drei zu vermietende Einheiten untergebracht so gilt die Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes. Also für Einfamilien- und Doppelhäuser.
Ich hoffe, Sie können Ihre Immobilie nun der entsprechenden Anwendbarkeit zuordnen. Wie Sie gelesen haben, hält das österreichische Mietrechtsgesetz unzählige Ausnahmen und zahlreiche Sonderregelungen für uns parat. Einzelne Vorschriften und deren Umsetzung werden wir hier künftig noch genauer erläutern.
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Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff
