Weitervermietung nach Ablauf der Vertragslaufzeit, worauf achten?

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Viele Vermieter haben Angst Verträge mit Ihren Mietern zu verlängern, das Wort „Kettenmietvertrag“ geistert immer wieder durch den Raum. Viele Menschen haben Angst, ungewollt in ein unbefristetes Mietverhältnis zu kommen, was einen Verkauf sehr erschwert.
Da man nie wissen kann, was passiert, wollen sich viele Vermieter diese Option aber offen lassen, anbei eine Sätze zu der Thematik von unserem Partner, Rechtsanwalt Mag. Erhard Donhoffer:

Die Thematik der Kettenverträge stammt eigentlich aus dem Arbeitsrecht, wo Arbeitgeber durch die Aneinanderreihung von mehreren befristeten Verträgen die Anwendbarkeit von kündigungsrechtlichen Schutzvorschriften und (früher) der Abfertigung verhindern wollten. Diese Rechtsfigur hat sich der Oberste Gerichtshof in der Folge auch bei „Kettenmietverträgen“ zu Eigen gemacht. Früher war eine befristete Vermietung nur auf die Dauer von maximal 3 Jahren und insgesamt nicht mehr als 10 Jahre möglich, widrigenfalls ein unbefristetes Mietverhältnis vorlag. Die zugrunde liegenden Bestimmungen wurden (zuletzt mit der Wohnrechtsnovelle 2000) geändert und ist nun eine Befristung beliebig oft möglich, soweit die Mindestlaufzeit der (Einzel-) Verträge 3 Jahre nicht unterschreitet (so könnte ich eine Wohnung mit 10 3-Jahres-Verträge auch 30 Jahre lang vermieten, ohne dass ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht).

Die ganze Judikatur zu Kettenverträgen (egal in welchem Rechtsbereich) dient lediglich dazu, Umgehungsgeschäfte zu verunmöglichen. Wollen beide Parteien in Wirklichkeit einen unbefristeten Mietvertrag abschließen, der Vermieter jedoch gewisse einschränkende Rechtsfolgen eines unbefristeten Mietvertrages vermeiden und wird alleine aus diesem Grund ein (immer wieder verlängerter) befristeter Mietvertrag abgeschlossen, liegt (in einer idealisierten (Juristen-) Welt) dennoch ein unbefristetes Mietverhältnis vor (weil alleine darauf der Parteiwille gerichtet war).

Kleiner Tipp zum Schluss: Eine Befristung ist nur dann eine wirksame Befristung, wenn der Endtermin unbedingt ist. Dem Mieter muss also bereits bei Abschluss des Vertrages klar sein, wann das Mietverhältnis endet.

Beachten Sie auch unseren Blog zum MRG

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

 

 

und zur Mietersuche allgemein

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

 

 

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Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

 

 

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

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Mietersuche

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Mietersuche, nicht immer ganz einfach

Die neue WEG-Novelle wird in vielen Gebäuden Änderungen nach sich ziehen, die auch für Vermieter interessant sind, anbei unser Blog:

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

Wohnungen als Anlage werden in unsicheren Zeiten für viele Menschen interessant, 30% Eigenmittel, der Rest auf Kredit, der über die Miete gezahlt wird. Bei den zu erwartenden Preissteigerungen im Immobilienbereich im Großraum Wien eine vernünftige Entscheidung.

Hier muss man jedoch auf die sogenannte „Mietzinsbildung“ aufpassen, die Miethöhe ist bei vielen Wohnungen gesetzlich geregelt, Hier ist einiges zu beachten. Unseren Blogeintrag
zum Mietrechtsgesetz finden Sie hier. Eine Altbauwohnung in den inneren Bezirken hat gesetzlich eine geringere Miethöhe, als eine Neubauwohnung z. B.: in Liesing.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Leider gibt es das Phänomen der Mietnomaden, wenn man auf einen hereinfällt  ist das sehr unangenehm. Eine Klage ist mit Kosten verbunden, ein Urteil bekommt man oft erst nach vielen Monaten und der dann erwirkte Exekutionstitel ist in den meisten Fällen auch wertlos, da uneinbringlich. Auch gibt es Menschen, die dieses „Spiel“ schon länger und bei verschiedenen Vermietern spielen. Bei einer Räumung hat mir der Gerichtsvollzieher sogar erklärt „den Herren kenne ich schon von einigen Terminen“….

Also Vorsicht bei der Mietersuche. Ganz wichtig ist der Blick auf den Meldezettel, hier sieht man die letzten beiden Adressen und wie lange der Mieter dort gemeldet war. Die Gehaltszettel sind leider immer öfter gefälscht, ein Anruf beim Arbeitgeber Datenschutzrechtlich problematisch. Im Zweifelsfall sollte man das schriftliche OK für einen Anruf bei der Hausverwaltung der letzten Wohnung bzw. beim Arbeitgeber einholen.

Auch ärgerlich sind falsche Angaben am Telefon, oder „Interessenten“, die trotz Bestätigung nicht zum Termin kommen.

Ihr Makler erledigt das gerne für Sie,

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Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Erbschaft und Immobilien

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Erbschaft und Immobilien

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Unter diesem Link können Sie einen weiterführenden Ratgeber anfordern!!

Immobilien erben

Immobilien und Erbschaft

Todesfälle in der Familie sind schwere Situationen und eine massive Belastung
für die Hinterbliebenen. Wenn dann noch hohe Vermögenswerte, wie
Immobilien, im Spiel sind, sollten Entscheidungen gut durchdacht und nur mit
Hilfe professioneller Beratung getroffen werden. Es wäre wohl nicht im Sinne
des Verstorbenen, wenn die Immobilie verschenkt wird. Genauso schade wäre es,
wenn die Erben oder die Erbengemeinschaft mit der Abwicklung überfordert
sind.

Immobilienerbschaft und Grundbuch

Als erstes ist ein Blick ins Grundbuch ratsam. In der Regel kann Ihnen dazu Ihr
Notar detaillierte Auskünfte geben. Kann und will einer der Erben das Objekt
zum Eigennutz haben, dann ist die Sache klar und einfach geregelt: das Objekt
wird geschätzt und die anderen Erben ausgezahlt. Derzeit sind in Österreich in
diesem Fall keine Steuern vorgesehen.                                                                                                                                                                                                                                                                                          Die Schätzung sollte ein Sachverständiger übernehmen, weil es unter den Erben zu Streitigkeiten oder
Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Die Kosten einer Schätzung belaufen
sich im Schnitt bei ca. € 2.000,- und sind im Falle des Falles jeden Cent wert.

Informationen über das Grundbuch habe ich hier für Sie zusammengefasst.

Das Grundbuch, was steht dort?

Erbe verkaufen oder vermieten

Ob man eine geerbte Immobilie verkaufen oder lieber behalten und vermieten
soll ist nicht nur eine emotionale Frage. Die Antwort hängt auch davon ab, was
die Erben künftig mit dem Objekt vorhaben. Ist eine Wohnung oder ein Haus
vielleicht in einigen Jahren für ein Familienmitglied interessant, dann bietet sich
eine befristete Vermietung an. Hier ist einiges zu beachten. Unseren Blogeintrag
zum Mietrechtsgesetz finden Sie hier.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Bitte nehmen Sie sich die Zeit auch den Blogartikel zum Energieausweis und Elektrobefund

Energieausweis und Elektrobefund

zu lesen. Diese können bei der Entscheidungsfindung helfen.

Mietzinsbildung, Altlasten, Sanierung

Auch die Mietzinsbildung ist oft nicht ganz klar und logisch. Wichtig ist eine
Überprüfung beim Ministerium, inwieweit alte Darlehen Auswirkungen auf die
Mietzinsbildung haben. Solche Aufgaben übernehmen auch wir gerne für Sie. Oft
ist überdies eine Sanierung des Objekts notwendig. Welche Schritte in diesem
Falle zu gehen sind, kann Ihnen ein Immobilienmakler erklären. Wir
Steinhoff Immobilien koordinieren z. B. auch die Maßnahmen mit Handwerkern, kümmern und um den
Energieausweis, den Mietvertrag und dann die Übergabe samt Ummeldungen.

Erbschaft verkaufen

Sollte die Entscheidung zum Verkauf gefällt werden ist ebenfalls eine objektive
Bewertung wichtig. Gerade bei Verlassenschaften sind viele Emotionen im Spiel,
die bei der Preisbestimmung zu falschen Schlüssen führen können. Ein Profi hilft
dabei, einen marktkonformen Verkaufspreis zu finden. Meist muss eine geerbte
Immobilie auch geräumt werden. Hier finden sich viele Erinnerungen, die den
Erben diese schmerzvolle Maßnahme erschweren. Für ein zügiges Erledigen
empfehlen wir sich aufzuteilen, was Ihnen wichtig und wert ist. Den Rest können
wir für Sie Räumen lassen.

Natürlich sind dann noch einige rechtliche Dinge zu klären, wie etwa die
Immobilienertragssteuer. Dazu finden Sie diesen Beitrag

Immobilienertragssteuer, was ist das?

Wir beraten Sie zu diesen Themen sehr gerne.

Wir haben auch einen ausführlichen Ratgeber zum Download für Sie:

steinhoff-immobilien.immowissen.org/immobilie-geerbt

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Als Immobilienmakler in den Bereichen Liesing und Mödling kenne ich diese
Bezirke wie meine Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich
Ihnen bei der Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.
Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff