Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

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Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

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Verliebt, verlobt, und dann doch nicht verheiratet, heutzutage kein Thema mehr. Nur was passiert, wenn man gemeinsam eine Immobilie anschafft, oder einer der Partner in die Eigentumsimmobilie des anderen zieht?

Lebensgemeinschaften sind nicht mit der Genauigkeit einer Ehe geregelt, wenige spezifische Regelungen gibt es aber doch.

Zivilrechtliche Regelungen

Manchmal nehmen Menschen bei sehr langen Partnerschaften an, bestimmte eheähnliche Ansprüche zu haben. Dem ist nicht so, es gibt im Wesentlichen gewisse zivilrechtliche Regelungen.

Verhältnismäßig einfach ist es, wenn beide im Grundbuch stehen. Daraus ergeben sich die jeweiligen Anteile. Nach einer Trennung kann theoretisch einvernehmlich beschlossen werden, wer die Immobilie künftig besitzen soll, sprich, den Ex-Partner auszahlt. Naturgemäß ist das schwierig. Die Beteiligten müssen sich einigen und einer von beiden braucht natürlich auch das nötige Kleingeld. Ein Schätzgutachten wird hier ebenfalls unumgänglich sein.

Unser Blog über das Grundbuch

Das Grundbuch, was steht dort?

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Kann man sich nicht einigen, hilft nur noch eine Teilungsklage. Mitunter mühsam und teuer. Theoretisch kann man die Immobilie wirklich für beide teilen – so baulich möglich. Sonst bleibt nur noch eine Versteigerung. Den Anteilen entsprechend wird der Erlös anschließend geteilt.

Vergleiche dazu unseren Blog über das Nutzwertgutachten um die Anteile zu klären:

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Deutlich schwieriger wird es, wenn nur eine Person im Grundbuch steht, die andere aber die Sanierung, die Sauna, die Küche,…(mit)finanziert hat.

Gerichte sehen Lebensgefährten, die gemeinsam ein Haus bauen oder eine Wohnung sanieren mitunter als Gesellschaft, ähnlich einer Firma, an. Mit Glück bekommt derjenige, der nicht im Grundbuch steht, getätigte Aufwendungen zurück. Im Gegensatz zur Ehe, ist das Geld eben nicht das gemeinsame, weshalb es ganz wichtig ist, im Fall des Falles nachweisen zu können, wer was mit welchem Geld gezahlt hat. Für einen Gerichtsstreit kann eine gute Dokumentation nicht schaden, eventuell gar entscheidend sein. Für tägliche Aufwendungen gilt das nicht – die Frau, die immer das Essen eingekauft, während der Mann beim Hornbach Baumaterial besorgt hat, wird leider leer ausgehen.

Selten, aber sinnvoll wären Partnerschaftsverträge. Zugegebenermaßen nicht sehr romantisch, aber mit weniger bösen Überraschungen im worst case.

Für den Fall einer Scheidung:

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

 

 

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus.

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zögern Sie nicht und melden Sie sich ganz einfach bei mir unter
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Als Spezialist für Liesing und Mödling kenne ich diese Bezirke wie meine
Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich Ihnen bei der
Wertermittlung und beim Verkauf besonders hilfreich sein.

Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Erbschaft und Immobilien

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Erbschaft und Immobilien

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Unter diesem Link können Sie einen weiterführenden Ratgeber anfordern!!

Immobilien erben

Immobilien und Erbschaft

Todesfälle in der Familie sind schwere Situationen und eine massive Belastung
für die Hinterbliebenen. Wenn dann noch hohe Vermögenswerte, wie
Immobilien, im Spiel sind, sollten Entscheidungen gut durchdacht und nur mit
Hilfe professioneller Beratung getroffen werden. Es wäre wohl nicht im Sinne
des Verstorbenen, wenn die Immobilie verschenkt wird. Genauso schade wäre es,
wenn die Erben oder die Erbengemeinschaft mit der Abwicklung überfordert
sind.

Immobilienerbschaft und Grundbuch

Als erstes ist ein Blick ins Grundbuch ratsam. In der Regel kann Ihnen dazu Ihr
Notar detaillierte Auskünfte geben. Kann und will einer der Erben das Objekt
zum Eigennutz haben, dann ist die Sache klar und einfach geregelt: das Objekt
wird geschätzt und die anderen Erben ausgezahlt. Derzeit sind in Österreich in
diesem Fall keine Steuern vorgesehen.                                                                                                                                                                                                                                                                                          Die Schätzung sollte ein Sachverständiger übernehmen, weil es unter den Erben zu Streitigkeiten oder
Meinungsverschiedenheiten kommen kann. Die Kosten einer Schätzung belaufen
sich im Schnitt bei ca. € 2.000,- und sind im Falle des Falles jeden Cent wert.

Informationen über das Grundbuch habe ich hier für Sie zusammengefasst.

Das Grundbuch, was steht dort?

Erbe verkaufen oder vermieten

Ob man eine geerbte Immobilie verkaufen oder lieber behalten und vermieten
soll ist nicht nur eine emotionale Frage. Die Antwort hängt auch davon ab, was
die Erben künftig mit dem Objekt vorhaben. Ist eine Wohnung oder ein Haus
vielleicht in einigen Jahren für ein Familienmitglied interessant, dann bietet sich
eine befristete Vermietung an. Hier ist einiges zu beachten. Unseren Blogeintrag
zum Mietrechtsgesetz finden Sie hier.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Bitte nehmen Sie sich die Zeit auch den Blogartikel zum Energieausweis und Elektrobefund

Energieausweis und Elektrobefund

zu lesen. Diese können bei der Entscheidungsfindung helfen.

Mietzinsbildung, Altlasten, Sanierung

Auch die Mietzinsbildung ist oft nicht ganz klar und logisch. Wichtig ist eine
Überprüfung beim Ministerium, inwieweit alte Darlehen Auswirkungen auf die
Mietzinsbildung haben. Solche Aufgaben übernehmen auch wir gerne für Sie. Oft
ist überdies eine Sanierung des Objekts notwendig. Welche Schritte in diesem
Falle zu gehen sind, kann Ihnen ein Immobilienmakler erklären. Wir
Steinhoff Immobilien koordinieren z. B. auch die Maßnahmen mit Handwerkern, kümmern und um den
Energieausweis, den Mietvertrag und dann die Übergabe samt Ummeldungen.

Erbschaft verkaufen

Sollte die Entscheidung zum Verkauf gefällt werden ist ebenfalls eine objektive
Bewertung wichtig. Gerade bei Verlassenschaften sind viele Emotionen im Spiel,
die bei der Preisbestimmung zu falschen Schlüssen führen können. Ein Profi hilft
dabei, einen marktkonformen Verkaufspreis zu finden. Meist muss eine geerbte
Immobilie auch geräumt werden. Hier finden sich viele Erinnerungen, die den
Erben diese schmerzvolle Maßnahme erschweren. Für ein zügiges Erledigen
empfehlen wir sich aufzuteilen, was Ihnen wichtig und wert ist. Den Rest können
wir für Sie Räumen lassen.

Natürlich sind dann noch einige rechtliche Dinge zu klären, wie etwa die
Immobilienertragssteuer. Dazu finden Sie diesen Beitrag

Immobilienertragssteuer, was ist das?

Wir beraten Sie zu diesen Themen sehr gerne.

Wir haben auch einen ausführlichen Ratgeber zum Download für Sie:

steinhoff-immobilien.immowissen.org/immobilie-geerbt

Haben Sie weitere Fragen zum Erben einer Immobilie? Zögern Sie nicht, sondern
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Als Immobilienmakler in den Bereichen Liesing und Mödling kenne ich diese
Bezirke wie meine Westentasche. Sollten Sie dort Immobilien besitzen kann ich
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Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

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Welcher Anwendungsbereich gilt für mich?
Um zu wissen, welche Regelungen für Sie als Vermieter gelten, müssen wir zuerst klarstellen, welche Wohnungen unter das Mietrechtsgesetz fallen und welcher Anwendungsbereich gilt. Dann können Sie sich die Frage stellen, ob sich die Vermietung unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen überhaupt lohnt.

Mietrechtsgesetz Aufgabe
Das Mietrechtsgesetz regelt im Wesentlichen das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Deshalb kommt fast jeder in Österreich lebende Mensch im Laufe seines Lebens damit in Berührung. Es soll die Mieter schützen und nachteilige, ihm widersprechende, Regelungen in Mietverträgen unwirksam machen. Es stellt jedoch auch die Pflichten der Mieter dar und auf welche Rechte Vermieter bestehen können.

Mietrechtsgesetz Geltungsbereiche
Prinzipiell gilt das Mietrechtsgesetz für alle Mietobjekte (privat oder gewerblich), die in Immobilien mit mehr als zwei zu vermietenden Einheiten untergebracht sind. Für Einfamilien- und  Doppelhäuser gilt es nicht, hier gibt es aber Ausnahmen (die sogenannte Nichtanwendung, s. u.).

Mietrechtsgesetz Anwendung
Die Anwendbarkeit ist in drei Gruppen geteilt. Wir unterscheiden zwischen:
1. Vollanwendung
2. Teilanwendung
3. und Nichtanwendung

Mietrechtsgesetz Vollanwendungsbereich
Dieser gilt bei:
• Wohnungen in Liegenschaften, die vor dem 30. Juni 1953 baubewilligt und ohne Förderungen durch die öffentliche Hand errichtet wurden.

• Eigentumswohnungen, die vor dem 8. Mai 1945 baubewilligt wurden.

• Wohnungen in geförderten Mietwohnungshäusern mit mehr als zwei Mietgegenständen. Das gilt auch für geförderte Sanierungen.

Wir wären nicht in Österreich, gäbe es hier nicht schon die ersten Ausnahmen:

• Wenn das Förderdarlehen nach einem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz (1971 oder 1987) vorzeitig zurückgezahlt wurde. In diesem Fall entfällt die im Mietrechtsgesetz geregelte Mietzinsbindung und der Vermieter kann einen angemessenen oder, unter Umständen sogar, freien Hauptmietzins verlangen. Ob es begünstigte Rückzahlungen gab, erfahren Mieter beim Wirtschaftsministerium.

• Dasselbe gilt auch für im 2. Weltkrieg zerstörte Gebäude, die entweder mit der alten Baubewilligung komplett neu errichtet, oder teilweise wiederaufgebaut wurden. Sofern das gefördert wurde und die Förderung „begünstigt“ zurückgezahlt wurde.

Eine Hilfe kann hier ein Blick ins Grundbuch sein, sicherer ist aber eine Abfrage bei der entsprechenden Behörde, wir machen das gerne für Sie

Das Grundbuch, was steht dort?

• Auch Wohnungen in Gebäuden mit Denkmalschutz fallen in diese Kategorie des „angemessenen“ Mietzins.

• Bei Wohnungen über 130m² gilt der Richtwert auch nicht, außer die Wohnung ist längere Zeit leer gestanden.

Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter erweiterten Kündigungsschutz und bei der Mietzinsbildung kommt der Richtwert zu Tragen. Dieser ist in jedem Bundesland unterschiedlich (z. B. in Wien aktuell 5,45/m² Nettomiete, aber auch hier gibt es Zu- und Abschläge je nach Beschaffenheit der Wohnung, Lage etc.). Zu beachten ist auch, dass es im Falle einer Befristung nochmal 25% Abzug gibt. Je nach Vertrag kommen verschiedene Fristen zum Einsatz, in denen Mieter die Miete überprüfen lassen und einklagen dürfen.

Mietrechtsgesetz Teilanwendungsbereich
Hier ist das Mietrechtsgesetz eingeschränkt anwendbar. Im Prinzip ist der Hauptunterschied die frei verhandelbare Mietzinsbildung, womit auch eine Befristung keinen Unterschied macht.

Der Nichtanwendungsbereich gilt:

• Wenn durch einen Dachgeschossausbau eine dritte Wohnung dazugekommen ist, zählt diese nicht zu den mehr als zwei Einheiten.
• Bei von Arbeitgebern gestellten Dienst- oder Werkswohnungen.
• Zweitwohnungen
• Bei Mietverhältnissen, die auf ein halbes Jahr oder kürzer befristet sind.
• Bei Ferienwohnungen
• Bei Wohnungen, die von einer karitativen oder humanitären Organisation vermietet werden.
• Bei Heimen, beispielsweise für Senioren, Schüler oder Studenten.

Mietrechtsgesetz Nichtanwendung
Sind in Immobilien weniger als drei zu vermietende Einheiten untergebracht so gilt die Nichtanwendung des Mietrechtsgesetzes. Also für Einfamilien- und Doppelhäuser.

Ich hoffe, Sie können Ihre Immobilie nun der entsprechenden Anwendbarkeit zuordnen. Wie Sie gelesen haben, hält das österreichische Mietrechtsgesetz unzählige Ausnahmen und zahlreiche Sonderregelungen für uns parat. Einzelne Vorschriften und deren Umsetzung werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

Vielleicht auch interessant für Sie:

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

 

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Christian Steinhoff

Immobilienertragssteuer, was ist das?

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Immobilienertragssteuer, was ist das?

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Oft sprechen potentielle Verkäufer von der Spekulationssteuer, wenn sie die
Immobilienertragsteuer meinen. Auch Wohnungseigentümer sind oft überrascht,
wenn sie erfahren, dass sie beim Verkauf die Immo-ESt. zahlen müssen. Darum
ist es wichtig, sich Expertenrat einzuholen. Die Immobilienertragssteuer hat die
alte Spekulationssteuer abgelöst und regelt die Besteuerung von
Immobilientransaktionen. Prinzipiell wird zwischen Immobilienvermögen „alt“
und Immobilienvermögen „neu“ unterschieden.

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Immobilienertragsteuer Richtlinien:
Die wichtigste Regel ist zum Glück einfach zu merken: alle vor dem 31. März
2002 angeschafften Immobilien (es zählt der letzte entgeltliche Erwerb) gehören
zu Vermögen „alt“, alles danach zu Vermögen „neu“.

Den letzten entgeltlichen Erwerb finden Sie meist im Grundbuch, hier finden Sie                                                                                                                                                                                                  unsere Orientierungshilfe dazu.

Das Grundbuch, was steht dort?

Immobilienertragssteuer Berechnung:
Bei Vermögen „alt“ sind 4,2 % des Verkaufspreises fällig. Ein Beispiel: Sie
verkaufen eine Wohnung, zum Beispiel in Wien Liesing, welche Sie 1990 um
EUR 150.000,- gekauft haben, heute um EUR 250.000,- weiter. Nun hat der
Gewinn beim Vermögen „alt“ keine Auswirkungen. Sie müssen 4,2 % der EUR
250.000,- zahlen, in unserem Beispiel also EUR 10.500,-.

Anders verhält es sich, wenn Sie die Wohnung 2003 gekauft haben, dann gilt
Vermögen „neu“. In diesem Fall berechnen Sie den „Gewinn“, in unserem Fall
also EUR 100.000,-. Hiervon müssen Sie 30 % Immobilienertragssteuer zahlen,
also EUR 30.000,-

Immobilienertragsteuer umgehen?
Bei der Immobilienertragssteuer tricksen ist nicht empfehlenswert. Wir wären
nicht in Österreich, wenn es nicht einige Ausnahmen gäbe.

„Unsere Wohnung wird zu klein, muss ich für meine eigene Wohnung, mein Zuhause auch
Immobilienertragssteuer zahlen?“.
Nein, hier greift die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung

Die Immobilienertragssteuer entfällt, wenn Sie:
• die Immobilie vom Kauf bis zum Verkauf durchgehend mindestens 2
Jahre als Hauptwohnsitz genutzt haben
• oder das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf
durchgehend 5 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde
• oder es sich um den Verkauf von Betriebsvermögen handelt.
Steinhoff Immobilien/Blogartikel „Immobilienertragsteuer“/28.5.2021

Der Gesetzgeber will die normale Familie nicht belasten. Auch Firmen, die Ihre
Geschäftsgrundlage mit dem Verkauf von Immobilien hat, sind befreit. Für diese
fallen dann sowieso Einkommenssteuern an.

Immobilienertragsteuer und Erbschaft
Wenn Sie ein Grundstück geerbt oder geschenkt bekommen haben, fällt keine
Immobilienertragsteuer an. Bei einem Verkauf gelten die gleichen Regeln, als
hätten Sie das Objekt schon immer besessen.

Wann die Großeltern tatsächlich gekauft haben, finden Sie sofort im Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

Herstellerbefreiung
Sollten Sie das Objekt selbst hergestellt und innerhalb der letzten 10 Jahre nicht
vermietet haben, ist das Gebäude von der Immobilienertragssteuer befreit. Zu
beachten ist dabei jedoch, dass nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück,
befreit ist.

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Energieausweis und Elektrobefund

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2008 wurde es beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie in Österreich zur Pflicht einen Energieausweis vorzuweisen. Um den Energieausweis zu erstellen berechnet ein Ziviltechniker den ungefähren Heizwärmebedarf eines Gebäudes. So kann er dem zukünftigen Nutzer einen kleinen Überblick geben, wie es um die Isolierung des Gebäudes bestellt ist. Dies wiederum kann auf die Heizkosten schließen lassen.

Unser Blog zum Thema Immobilienverkauf:

Immobilienverkauf, worauf muss ich achten?

Energieausweis erstellen
In den meisten Fällen findet heutzutage keine Begehung durch den Sachverständigen statt. Daher ist der Energieausweis wirklich nur als Anhaltspunkt zu sehen. Viel aussagekräftiger wäre es, sich die Energierechnung des Vormieters anzusehen, sofern diese verfügbar ist. Sollte dieser nicht in einer Sauna gelebt haben, sind die Kosten wohl auch auf Sie übertragbar.

Energieausweis Erklärung
Im Energieausweis werden mehrere Parameter bestimmt, der bekannteste ist der Heizwärmebedarf, der HWB. Dieser beschreibt die Wärmemenge, die man einem Raum zuführen muss, um eine gewünschte Solltemperatur zu erreichen. Die Einheit dafür wird in kWh/m²a angegeben, also in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr.

Energieklassen
In Energieausweisen findet man auch sogenannte Energieklassen, wie man sie vielleicht schon bei Elektrogeräten gesehen hat. Die Energieklassen reichen von A (also hervorragend und fast nicht erreichbar) bis F (meist komplett unsanierte Altbauten mit alten Fenstern). Alles von B bis D kann man getrost als normal bezeichnen.

Energieverbrauch berechnen
Sie können den ungefähren Energieverbrauch auch selbst berechnen. Multiplizieren Sie dafür die Wohnnutzfläche mit 1,25, um die Bruttogrundfläche (Wohnfläche inkl. Innen- und Außenmauern) zu erhalten. Diese Zahl wiederum wird mit dem angegebenen HWB-Wert multipliziert und ergibt so den Heizwärmebedarf in kWh/a, also Kilowattstunden pro Jahr.

Sollten Sie Ihre Immobilie vermieten, dann brauchen Sie in Österreich auch einen Elektrobefund!

Seit 2010 muss bei jeder Neuvermietung und bei Mietwohnungen prinzipiell alle 5 Jahre eine Überprüfung der elektrischen Anlage durchgeführt werden, ein verpflichtender Elektrobefund. Dieser soll einerseits Stromausfälle verhindern und natürlich auch das Risiko eines Stromunfalls senken. Nicht selten wurde eine Steckdose selber verlegt und nicht geerdet, oder eine Leitung mit beschädigter Isolierung eingesetzt.

Elektrobefund einholen
Ein konzessionierter Elektrikerbetrieb überprüft im Zuge des Elektrobefunds die Funktion und Wirksamkeit der Sicherungen, die Leitungen und Kabelanlage, sowie die elektrischen Betriebsmittel. Die hier anzuwendende Norm ist die ÖVENORM E 8101.

Unser Blog zum Mietrechtsgesetz (MRG)

Das Mietrechtsgesetz (MRG) und seine Anwendungsbereiche

Elektrobefund Kosten
Die Durchführung kostet im Regelfall mehrere hundert Euro und ist oft von der Größe des Objekts abhängig. Auch wenn in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäusern gesetzlich keine Prüfung vorgeschrieben ist, sollten Sie alle 5 bis 10 Jahre einen Elektriker kommen lassen, der diesen Routinevorgang vornimmt. So lassen sich unnötige Unfälle vermeiden und Sie befinden sich auf der sicheren Seite.

Worauf Sie beim Vermieten achten sollten

Mietersuche, nicht immer ganz einfach

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