Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

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Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bringt einige Veränderungen für Eigentümer und Verwalter; die große Revolution blieb aber aus

 

Die für Eigentümer und Verwalter wichtigsten Änderung sind:

  • Ab dem 01.07.2022 gilt für alle WEG-Anlagen, dass eine Mindestrücklage gebildet werden muss. Diese beträgt € 0,90 pro m². In vielen Häusern wird das teilweise massive Erhöhungen der monatlichen Kosten nach sich ziehen. Aufpassen müssen vorallem aber auch eigenverwaltete Anlagen (d.h. Anlagen bei denen keine Hausverwaltung bestellt ist, sondern die Miteigentümer die Liegenschaft selbst verwalten), da bei diesen bisher meistens gar keine Rücklage gebildet wurde.

 

  • Wichtig ist die Änderung bei den notwendigen Mehrheiten bei Abstimmungen. Bei Beschlüssen mit Mehrheit reichen in Zukunft 2/3 der abgegebenen Stimmen. Bisher wurde immer in Relation zu allen Miteigentumsanteilen gerechnet, wobei Stimmenthaltungen als Contra-Stimmen gezählt werden mussten. Nun reichen wie gesagt entweder 2/3 der abgegebenen Stimmen oder die Mehrheit aller Anteile. Damit will man offenbar „Bremsern“, die gegen alle Änderungen (und Investitionen) sind, die Macht nehmen und vor allem die Eigentümer zur Teilnahme an Abstimmungen bewegen (in der Praxis werden Eigentümerversammlungen nur sehr spärlich besucht).

Hier unser Link zum Blog Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

  • E-Ladestationen und Photovoltaik zählen ab dem 1.1.2022 zu den privilegierten Maßnahmen. Das bedeutet, dass die Zustimmung durch die übrigen Eigentümer nicht verweigert werden darf (es sei denn es gibt wichtige Interessen des Verweigernden). Auch hier darf man auf die Praxis gespannt sein, da gerade bei älteren Anlagen die Zuleitungen mitunter nicht beliebig viele E-Ladestationen erlauben und das Gesetz keine Regelung für den Fall vorsieht, dass ein Miteigentümer keine E-Ladestation mehr errichten kann, weil der Netzbetreiber dies verweigert.

 

  • Es gibt ab sofort eine Informationspflicht der Hausverwaltung über die Zustellanschriften der übrigen Miteigentümer. Da die Daten im Grundbuch ja nicht immer aktuell sind, eventuell nicht uninteressant in Liegenschaften mit hohem Anteil an Vermietern.

Hier der Link zu unserem Blog über das Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

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Herzlichst, Ihr
Christian Steinhoff

 

Der Kaufvertrag, wie läuft das ab, welche Schritte sind zu setzen?

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Diesmal ein Beitrag unseres Partners in rechtlichen Dingen, Mag. Erhard Donhoffer,

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Nach Vorliegen der notwendigen Daten (Liegenschaft, Kaufpreis, Sozialversicherungsnummern, KYC-Formular) erstelle ich die Entwürfe für die Abwicklung der Transaktion.

Diese sind:

Kaufvertrag, Rangordnungsgesuch und Treuhandvereinbarung (dies ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen, den Verkäufern und mir, wann mit dem Kaufpreis was bezahlt werden darf und wann dieser (Rest-) Kaufpreis an die Verkäufer ausbezahlt werden darf. Im Falle einer Fremdfinanzierung benötige ich noch einen Ansprechpartner für die Treuhandübernahme gegenüber der Bank.

Der Kaufvertrag, was macht der Anwalt für mich?

Sollten die Verträge für alle Seiten passen, wird ein Termin für die Unterfertigung der Verträge vereinbart. Üblicherweise findet dieser in meiner Kanzlei statt, und kommt der Notar/die Notarin zu mir. Sollten Sie im Ausland unterschreiben wollen, wäre dies auch kein Problem. Dann müssten Sie mir einen Notar in Ihrer Nähe nennen, an den ich die Unterlagen schicken kann. In diesem Fall beachten Sie bitte unseren Blogeintrag zum Ausländergrunderwerb.

Immobilienerwerb durch Ausländer in Österreich, das Ausländergrunderwerbsgesetz

 

Nachdem ich die Verträge vom Notar zurück erhalten habe, trage ich als erstes die Rangordnung zur Veräußerung ein, damit nicht zwischen Unterfertigung und Eintragung des Eigentumsrecht eine zusätzliche Belastung im Grundbuch eingetragen werden kann.

Das Grundbuch, was steht dort?

 

Danach kümmere ich mich um die notwendigen Steuererklärungen (Grunderwerbssteuer (3,5%), gerichtliche Eintragungsgebühr (1,1%), Immobilienertragssteuer (betrifft die Verkäufer)).

 

Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen und die Steuererklärung erfolgt ist, stelle ich beim zuständigen Grundbuch den Antrag auf Eintragung Ihres Eigentumsrechts (sowie allenfalls auf Eintragung des Pfandrechts zugunsten der finanzierenden Bank).

Immobilienertragssteuer, was ist das?

 

Der Rechtsanwalt wird jedoch als Treuhänder für die beiden Parteien tätig. Diese vereinbaren mit ihm, dass nach vorliegen bestimmter Voraussetzungen (z.B.: die erfolgte Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch) der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird. Eine einseitige Änderung dieses Vertrages ist nicht möglich, sondern müssten einer solchen Änderung alle Parteien (einschließlich des Rechtsanwalts) dieser Änderung zustimmen. Im Falle, dass eine Partei eine solche Änderung wünscht, wird der Rechtsanwalt Sie über etwaige Risiken aufklären und Sie entsprechend beraten.

 

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Der Kaufvertrag, was macht der Anwalt für mich?

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Wozu brauche ich bei einem Kaufvertrag einen Rechtsanwalt

 

Viele werden sich schon die Frage gestellt haben, wozu sie bei der Abwicklung eines Kaufvertrages die Hilfe eines Rechtsanwalts brauchen. Den Vertrag könnte man ja auch mit einem Muster aus dem Internet selbst schreiben und die Durchführung beim Grundbuch könnte man doch selbst machen; Damit würde man sich doch viel Geld sparen?

Vom Wohntraum zum Eigenheim!

Die Errichtung und Abwicklung des Kaufvertrages durch einen Rechtsanwalt sichert jedoch beide Vertragsparteien ab. Der Rechtsanwalt ist verpflichtet bei der Errichtung eines Kaufvertrages (wenn nichts anderes vereinbart ist) die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen. Hinzu kommt, dass ein Rechtsanwalt aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung abschätzen kann, welche Regelungen im Hinblick auf Gewährleistung, Anfechtung etc. sinnvoll und möglich sind. Auch ist bei der Abwicklung eines Kaufvertrages über eine Liegenschaft einiges zu bedenken, was einem vielleich gar nicht bewusst ist:

  • wer muss alles über die Transaktion verständigt werden? Hausverwaltung, Gas- und Stromanbieter ist jedem klar. Aber dass auch die Gemeinde, das Finanzamt und unter Umständen ein Gemeindeverband verständigt werden muss, ist nicht mehr so offensichtlich;
  • Den Meisten ist klar, dass ich bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses einen Energieausweis benötige. Was aber, wenn ich das Haus abreißen und neu bauen will? Gilt das auch bei einer Garage, Lagerhalle oder einer Berghütte?

 

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Die wichtigste Funktion des Rechtsanwalts, ist aber die des Mittelsmannes bei der finanziellen Abwicklung des Kaufvertrages. Eigentum an einer Liegenschaft erwirbt seit Maria Theresia (richtig: die hat das Grundbuch in der mehr oder weniger noch immer bestehenden Form eingeführt, wodurch auch vielen Staaten, die ehemals zur Monarchie gehört haben, noch immer über das gleiche Grundbuchssystem verfügen) man in Österreich ausschließlich durch Eintragung in das Grundbuch. Wann soll daher der Kaufpreis fließen?! Wenn der Käufer vor Eintragung in das Grundbuch direkt an den Verkäufer bezahlt, geht er das Risiko ein, dass der Verkäufer die Eintragung in das Grundbuch verhindert, oder vorher noch eine Hypothek auf die Liegenschaft aufnimmt. Zahlt der Käufer erst nach Eintragung in das Grundbuch, so riskiert der Verkäufer, dass er den Kaufpreis nie erhält (auch wenn das sehr theoretisch klingt, diese Fälle kommen in der Praxis öfter vor als man denkt!).

Das Grundbuch, was steht dort?

Der Rechtsanwalt wird jedoch als Treuhänder für die beiden Parteien tätig. Diese vereinbaren mit ihm, dass nach vorliegen bestimmter Voraussetzungen (z.B.: die erfolgte Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch) der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird. Eine einseitige Änderung dieses Vertrages ist nicht möglich, sondern müssten einer solchen Änderung alle Parteien (einschließlich des Rechtsanwalts) dieser Änderung zustimmen. Im Falle, dass eine Partei eine solche Änderung wünscht, wird der Rechtsanwalt Sie über etwaige Risiken aufklären und Sie entsprechend beraten.

 

Daneben erledigt der Rechtsanwalt für Sie die Berechnung und Bezahlung der Steuern und Abgaben (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Immobilienertragssteuer), sodass Sie sich darum nicht kümmern müssen. Auch die Verständigungen, die im Zuge der Abwicklung eines Kaufvertrages notwendig sind, erledigt der Rechtsanwalt für Sie.

Immobilienertragssteuer, was ist das?

 

Sollte es bei der Durchführung des Vertrages im Grundbuch zu Schwierigkeiten kommen (öfter als man glaubt sind Geburtsdaten falsch, oder die Rechtspfleger beanstanden sonst Vertragsbestimmungen) wird der Rechtsanwalt diese beheben um den Vertrag für Sie im Grundbuch durchzuführen.

Sie sehen: ein professioneller Vertragserrichter mag zwar Geld kosten, bewahrt Sie aber nicht nur im schlimmsten Fall vor dem Verlust des Kaufpreises bzw. der Liegenschaft, sondern sorgt auch dafür, dass Sie Ihr neuerworbenes Eigenheim genießen können, bzw. bereits beginnen können die mit dem Kaufpreis finanzierte Weltreise zu planen.

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Superädifikat und Baurecht, Bauen ohne den Grund zu besitzen!!

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Superädifikat

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Baurecht und Superädifikat:

Langfristig denkende Institutionen – wie die Kirche, Gemeinden, Stiftungen,… wollen Ihre Grundstücke nicht verkaufen, aber auch einen Profit ziehen. Viele Kaufinteressenten können sich die Grundstückspreise nicht mehr leisten, bzw. haben überhaupt kein  Interesse daran die Immobilie zu besitzen. Hierfür gibt es in Österreich im Wesentlichen 2 Möglichkeiten:

Das Superädifikat:

Ein Superädifikat ist ein Gebäude, das mit der Absicht erbaut wurde nicht auf Dauer zu bestehen bzw. leicht wieder abzutragen ist. Typisch wären hier Lagerhallen, Fischerhütten, Schuppen, Schrebergärten…ein Superädifikat kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Im Grundbuch ist das Superädifikat nicht ersichtlich, erst wenn die Immobilie verkauft wird, bedarf es der Hinterlegung der Urkunde bei Gericht.

Schmankerl am Rande zum Thema nicht auf Dauer und leicht abzutragen, die alte WU ist ein Superädifikat auf Gründen der ÖBB.

Theoretisch kann es weiterverkauft werden, dass sollte im Bestandsvertrag geregelt werden. Seit das Baurecht im privaten Bereich anwendbar ist, verliert das Superädifikat mehr und mehr an Bedeutung.  Aufpassen sollte man genau beim Vertrag, wie die Rückstellung geregelt ist. Sobald der Benützungsvertrag ausläuft, kann der Nutzer – sofern nichts anderes vereinbart wurde – verpflichtet werden, das Gebäude auf eigene Kosten wieder zu entfernen.

Sie sehen alles etwas schwammig, wir sind ja in Österreich

Das Baurecht:

Das Baurecht ist eindeutiger, hier ist das Gebäude auf Dauer angelegt. Wohnhäuser, Supermärkte, Hotels, werden heute so errichtet. Gesetzlich ist eine Dauer von 10 bis 100 Jahren möglich, hierfür wird ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. Da ein Baurecht im Grundbuch eingetragen wird ist es sofort ersichtlich und transparenter für jeden Interessenten. Es kann Wohnungseigentum begründet und einzelne Wohnungen verkauft werden (Baurechtswohnungseigentums). Dadurch erhält der Käufer einen Miteigentumsanteil an einem Gebäude, jedoch nicht an der Liegenschaft.

Hier finden Sie Informationen zum Grundbuch:

Das Grundbuch, was steht dort?

Im Baurechtsvertrag sollte festgelegt sein, wie hoch der Baurechtszins ist und was mit dem Gebäude nach Ablauf des Baurechts geschieht. Wird nichts vereinbart, so steht dem Bauberechtigten eine Ablöse zu, ein Viertel des Sachwertes.

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Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

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Immobilie in der Scheidung

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Scheidung und Ehewohnung

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

In unserem letzten Blogbeitrag haben wir uns mit Immobilien bei Trennungen in Partnerschaften ohne Trauschein befasst, diesmal schauen wir uns die Situation bei Eheleuten an.

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Immobilie in der Scheidung

Hier hat die Ehewohnung eine Sonderrolle, doch was bedeutet der Begriff überhaupt? Die Ehewohnung ist einfach der Ort, wo ein Ehepaar lebt. Theoretisch kann das auch ein Wohnmobil sein, in den USA üblicher als in Österreich. Das Chalet in der Schweiz wird wohl bei einer Scheidung auch heiß begehrt sein, ist aber normalerweise nicht der Lebensmittelpunkt, sondern eher ein Feriendomizil.

Wenn eine Immobilie als Ehewohnung dient, hat sie einen klaren Sonderstatus, sprich, man kann den (Ex)-Partner nicht so einfach rauswerfen, egal wem die Wohnung gehört bzw. wer Hauptmieter ist.

Hier kommt das dringende Wohnbedürfnis ins Spiel:

Von einem dringenden Wohnbedürfnis geht der Gesetzgeber immer dann aus, wenn der Ehegatte/die Ehegattin, der/die nicht Eigentümer/in ist, keine adäquate Wohnmöglichkeit zur Verfügung hat. Von der Villa in Perchtoldsdorf oder Grinzing in die 2-Zimmer Wohnung am Gürtel wäre also keine Option, vor allem wenn versorgungspflichtige Kinder mit umziehen müssten. Hier geht es auch um das Wohl der Kinder und die Überlegung, ihnen in dieser schwierigen Zeit nicht auch noch einen Wechsel der Schule, des Kindergartens,… zumuten zu müssen.

Wenn es dann um die Vermögensaufteilung geht, hat die Ehewohnung auch einen Sonderstatus. Sie kann nämlich in die Aufteilung fallen, obwohl einer der Partner „sie in die Ehe mitgebracht hat“. Zum Beispiel um dem „schwächeren“ Partner eine Sicherung seiner Existenz zu ermöglichen, auch hier geht es oft um das Wohl der Kinder.

Andere Immobilien, die vor der Ehe im Eigentum eines Partners standen, aber nicht als Ehewohnung genutzt werden, sind davon ausgenommen, sie behält der Eigentümer. Bei in der Ehe erworbenen Immobilien gilt die Gütertrennung. Davon ausgenommen sind in der Regel Erbschaften und Schenkungen, die einer der Ehepartner erhält. Auch Firmenimmobilien können hier ausgenommen sein.

Es ist möglich, bei der Eheschließung einen Vertrag über die Ehewohnung, für den Fall einer Scheidung abzuschließen. Nicht sehr romantisch, aber sinnvoll. Ob das hält, ist nicht sicher, schaden kann es aber nicht.

Immer interessant, der Blick ins Grundbuch

Das Grundbuch, was steht dort?

und bei Wohnung in den Wohnungseigentumsvertrag

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

 

Immobilie in der Scheidung

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Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

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Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

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Verliebt, verlobt, und dann doch nicht verheiratet, heutzutage kein Thema mehr. Nur was passiert, wenn man gemeinsam eine Immobilie anschafft, oder einer der Partner in die Eigentumsimmobilie des anderen zieht?

Lebensgemeinschaften sind nicht mit der Genauigkeit einer Ehe geregelt, wenige spezifische Regelungen gibt es aber doch.

Zivilrechtliche Regelungen

Manchmal nehmen Menschen bei sehr langen Partnerschaften an, bestimmte eheähnliche Ansprüche zu haben. Dem ist nicht so, es gibt im Wesentlichen gewisse zivilrechtliche Regelungen.

Verhältnismäßig einfach ist es, wenn beide im Grundbuch stehen. Daraus ergeben sich die jeweiligen Anteile. Nach einer Trennung kann theoretisch einvernehmlich beschlossen werden, wer die Immobilie künftig besitzen soll, sprich, den Ex-Partner auszahlt. Naturgemäß ist das schwierig. Die Beteiligten müssen sich einigen und einer von beiden braucht natürlich auch das nötige Kleingeld. Ein Schätzgutachten wird hier ebenfalls unumgänglich sein.

Unser Blog über das Grundbuch

Das Grundbuch, was steht dort?

Partnerschaft und Immobilien, was passiert bei der Trennung?

Kann man sich nicht einigen, hilft nur noch eine Teilungsklage. Mitunter mühsam und teuer. Theoretisch kann man die Immobilie wirklich für beide teilen – so baulich möglich. Sonst bleibt nur noch eine Versteigerung. Den Anteilen entsprechend wird der Erlös anschließend geteilt.

Vergleiche dazu unseren Blog über das Nutzwertgutachten um die Anteile zu klären:

Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag

Deutlich schwieriger wird es, wenn nur eine Person im Grundbuch steht, die andere aber die Sanierung, die Sauna, die Küche,…(mit)finanziert hat.

Gerichte sehen Lebensgefährten, die gemeinsam ein Haus bauen oder eine Wohnung sanieren mitunter als Gesellschaft, ähnlich einer Firma, an. Mit Glück bekommt derjenige, der nicht im Grundbuch steht, getätigte Aufwendungen zurück. Im Gegensatz zur Ehe, ist das Geld eben nicht das gemeinsame, weshalb es ganz wichtig ist, im Fall des Falles nachweisen zu können, wer was mit welchem Geld gezahlt hat. Für einen Gerichtsstreit kann eine gute Dokumentation nicht schaden, eventuell gar entscheidend sein. Für tägliche Aufwendungen gilt das nicht – die Frau, die immer das Essen eingekauft, während der Mann beim Hornbach Baumaterial besorgt hat, wird leider leer ausgehen.

Selten, aber sinnvoll wären Partnerschaftsverträge. Zugegebenermaßen nicht sehr romantisch, aber mit weniger bösen Überraschungen im worst case.

Für den Fall einer Scheidung:

Was passiert mit gemeinsamen Immobilien im Falle der Scheidung?

 

 

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Nutzwertgutachten, Parifizierung , Wohnungseigentumsvertrag.

Viele Menschen sehen bei einem Wohnungs/Reihenhaus/Doppelhauskauf zum ersten Mail in Ihrem Leben ein Nutzwertgutachten, einen Wohnungseigentumsvertrag oder lesen den Begriff Parifizierung. Ich versuche hier ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen, es ist nicht so kompliziert.

Durch die Parifizierung oder Nutzwertberechnung wird im Österreichischen Wohnungseigentumsrecht das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer eines Hauses, an dem Wohnungseigentum begründet ist, untereinander bestimmt.

So stehts auf Wikipedia, und kurz gesagt stimmt das auch.

 

Hier nochmal ein wenig genauer:

 

Früher gab es im Grundbuch nur sogenanntes „ideelles Miteigentum“. Jeder der Miteigentümer einer Liegenschaft darf diese nach seinem Anteil nutzen, er ist nicht auf ein bestimmtes Objekt oder einen bestimmten Bereich beschränkt (d.h. jemand der zu 1/6-Anteil Miteigentümer einer Liegenschaft ist, kann die komplette Liegenschaft nutzen, muss sie sich aber mit 5 weiteren Eigentümern teilen). Das diese Lösung nicht ideal war, liegt auf der Hand.

Durch das Wohnungseigentumsgesetzes wurde daher die Möglichkeit geschaffen, bestimmte Eigentumsanteile unveränderlich einem bestimmten Objekt der Liegenschaft zuzuordnen („verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung XY“), das kann ein Parkplatz, ein Kellerabteil oder eine Wohnung sein.

Natürlich gibt es aber Gemeinschaftsflächen und haben manche Teile eine höhere Qualität als andere. Man musste einen bestimmten Schlüssel finden, nach dem die Liegenschaft unter den Miteigentümern aufgeteilt wird.

Deshalb gibt es die Nutzwerte. Einfach gesagt, beschreibt ein Nutzwert den Nutzen, den ein Eigentümer aus einem Quadratmeter Wohnfläche ziehen kann. Ein Keller ist nicht mit der Wohnung vergleichbar, die Top Wohnung mit Terrasse im Dachgeschoss nicht mit der Souterain-Wohnung (oder auch nicht, wenn es keinen Lift gibt und das Dachgeschoß den 7. Stock darstellt).

 

Die Nutzwertberechnung geht davon aus, dass ein Quadratmeter einen Nutzwert darstellt. Aufgrund von Lage und Ausstattung werden dann Zu- und Abschläge gerechnet, sodass sich am Ende der Nutzwert ergibt. Die Nutzwerte zusammen genommen ergeben den Nenner des Anteiles, der Nutzwert der einzelnen Wohnung den Zähler. Ändern sich nun die Nutzwerte, so hat dies in erster Näherung keine Auswirkung auf die Größe meiner Wohnung, es sei denn die Größe oder Ausstattung gerade meiner Wohnung (z.B. weil ich eine vorhandene Terrasse zu einem weiteren Zimmer umgewandelt habe, oder ein Dachfläche zur Dachterrasse ausgebaut habe) führt zur Änderung der Nutzwerte auf der Liegenschaft.

Die Nutzwerte sind natürlich auch für die Eintragungen in Grundbuch entscheidend, Unseren Blogeintrag zum Grundbuch finden Sie hier:

Das Grundbuch, was steht dort?

Im Wohnungseigentumsvertrag stehen die rechtlichen Grundlagen der Partnerschaft der einzelnen Miteigentümer zueinander. Rechte, Pflichte, ob z.B.: die Fenster Sache jedes Eigentümers sind, wie Gemeinschaftsflächen genutzt werden dürfen…

Hier der Link zu unserem Beitrag zur aktuelle WEG-Novelle:

Die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), was bedeutet sie für Eigentümer und Verwalter?

Ich hoffe, Sie kennen sich jetzt ein wenig mehr aus, einzelne Punkte und deren Auswirkungen werden wir hier künftig noch genauer erläutern.

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